【環宇雜談】

(資料圖)

這種模式或許意味著未來的城中村改造，可以不搞大拆大建，開發商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應在全社會共贏的角度上盤活利用現有資產。

李宇嘉

近期，筆者到廣州市海珠區官洲街道調研，發現這里對城中村利用得很好。

海珠區是廣州中心四區之一，既有琶洲數字經濟試驗區，也靠近珠江新城CBD和大學城、連接越秀老城區，是新市民、年輕人愿意租住的區域，但這里出租屋供給有點兒問題。一方面，房改商品房較多，但多數是兩房及以上的老破大戶型，租金總價高、租住體驗感差，不受新市民喜歡；另一方面，舊改開發的新房、次新房已“豪宅化”了，買不起也租不起。于是，這個街道5000多棟城中村出租屋成了新市民租房的主要選擇，但出租屋亂搭亂建、“三合一”（居住、倉儲、經營混雜）問題較多，租賃體驗較差。

珠三角很多城市都在探索將村民出租屋改造為機構化、品質化的租賃房，但效果并不好，除了產權瑕疵，最重要原因是村民和村集體對政府主導的事有點不信任。怎么回事呢？有的是早期征地補償標準低，接受補償的村錯過了這些年地價房價快速上漲的紅利，另外，近年來查違、流動人口管理的做法有點簡單粗暴，對村民的利益有損害。

海珠區的村集體以規模化租賃為切入點，打造“集中改造、圍院管理、公寓配套、智能支撐、市場運營、多方共贏”的高品質居住區，設法打破原有的困局。

首先是修復信任關系。街道、村社、企業（國企）三方聯動，細致開展思想動員，告訴村民、村集體現有樓宇模式的危害性、不可持續性，強調繼續搞“三合一”經營一定要被拆掉。修復信任的切入點，就是推動村民村集體與國企簽訂整租運營和連片改造協議。

最關鍵是讓村民、村集體認識到，新模式比舊模式好。怎么做呢？按照當前的市場租金（每月700-800元/間），國企平臺將全村70棟房源（3600多套房源）整租過來，租金逐年遞增。然后，企業投入數千萬進行外立面整治、安全加固、消防升級、補足配套等改造。

連片托管改造可以實現圍院式管理、公寓化配置，品質立馬提升。有三方聯動，有國企品牌和先期大規模投入，信任初步建立。重要的是，村子舊貌變新顏、租期穩定、運營安全，村民村集體逐漸認識到什么是健康的樓宇經濟。市場化導向的長租公寓知道如何滿足市場需求，盈利更有保證。

當然，政府該做的事情一樣不少，主要是把過去的欠賬補上來，現在區一級和街道同步推進公共服務設施補短板行動，比如把斷頭路接上，村內部道路與外部連接好，把物業引進來，幼兒園普惠化等。還有社區物聯網平臺，用水用電繳費、公寓管理等全部智能化，智能門禁等。

在過去城中村出租模式下，一旦租賃關系發生后，村民、村集體一般不管租客在干嘛，有沒有違規行為（如黃賭毒、搞生產經營等），甚至丟給二房東，只要收到租金就行了。現在完全不同了，從拓展租客、租約簽訂，到管家服務、退租等，投資方和長租公寓對此有完整方案。

經過全方位的改造，實實在在的項目擺在那里，清清楚楚的賬能算得出來，比天天開會、喊喇叭、搞動員、講道理強千倍萬倍。于是，隔壁村來參觀，看到房子有了新面貌，看到公交車進來了，籃球場、圖書館建起來了，咖啡館這種時髦的業態也有生意，改造意愿就有了。信任關系進一步加固。15年整租到期以后，村民、村集體肯定會主動將項目再次托管給長租企業。

下一步繼續拓展新項目，并引導村民、村集體以土地或房屋作價入股，引入長租企業管理，讓村民、村集體以主人翁的身份參與到新一輪城鎮化的大潮中。

這種模式或許意味著未來的城中村改造，可以不搞大拆大建，開發商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應在全社會共贏的角度上看待盤活利用現有資產。

（作者系廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員）

以上文章發表的言論，僅代表作者個人觀點，不代表證券時報立場。

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