1月5日，備受矚目的新年首單民企倉儲物流公募REITs——嘉實京東倉儲基礎設施REIT正式發售。與此同時，一批新產品項目正等待獲批。邁入2023年，市場對于公募REITs領域的快速增長充滿信心。機構人士普遍預計，2023年公募REITs發行將更加常態化，資產類型將更為豐富，首發和擴募將共同推動市場加速擴容。

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底層資產日漸豐富

根據公告，嘉實京東倉儲基礎設施REIT認購價格為3.514元/份。該基金于2022年12月30日完成詢價，基金管理人通過上交所“REITs詢價與認購系統”共收到72家網下投資者管理的256個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數量總和為132.344億份，為網下初始發售份額數量的126.04倍。

公開資料顯示，該產品底層資產包括重慶的京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、武漢的京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設項目和廊坊的京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米。項目資產出租率均達到了100%即滿租狀態，租約長度約五至六年，高于行業平均水平的三年，整體運營高效穩定且抗風險能力較強。相關財務數據顯示，2019年至2021年三年間，上述項目整體經營情況良好，凈利潤分別達到2239.37萬元、3121.01萬元和4251.47萬元，2022年上半年營業總收入為5315.47萬元，凈利潤為2079.56萬元。根據可供分配金額測算報告，2023年基礎設施基金凈現金流分派率將達到4.29%。

公募REITs數量不斷擴容的同時，底層資產也日漸豐富。記者了解到，三單公募REITs項目近日已申報至上交所。新申報的項目，底層資產涉及海上風力發電廠、光伏發電以及軟件產業園等三個不同領域。其中，中航京能光伏REIT的發起人（原始權益人）為京能國際能源發展（北京）有限公司，聯合光伏（常州）投資集團有限公司，專項計劃名稱為中航-京能光伏1號資產支持專項計劃。未來該基金獲批，將成為首單光伏發電類公募REIT產品。另一只中信建投國家電投新能源REIT的發起人（原始權益人）為國家電力投資集團有限公司和國家電投集團江蘇電力有限公司，專項計劃名稱為中信建投-國家電投新能源發電1期資產支持專項計劃。中金湖北科投光谷產業園REIT的發起人（原始權益人）則為湖北省科技投資集團有限公司，專項計劃名稱為中金-湖北科投光谷產業園基礎設施資產支持專項計劃。業內人士表示，新能源項目的受理標志著基礎設施REITs試點范圍進一步擴大，為盤活風電、光伏發電等新能源資產起到良好的示范效應和帶動作用。

市場規模穩步擴大

2022年，公募REITs在宏觀政策框架中的重要性逐步提升，相關規則制度逐漸完善、市場規模穩步擴大、資產類型持續豐富。24單已發行產品全年走勢穩健，規模突破780億元，長期投資價值獲得投資者認可。“2022年下半年以來13只REITs獲批，常態化發行成為年度主線并有望延續至2023年。百余家企業發布公告開啟REITs發行申報工作，疊加監管審批步伐加快，預期2023年新發REITs數量將達30只，市值達1800億元，在2023年約900億元基礎上實現倍增。”中信建投表示。

從2021年的生物質發電、污水處理、高速公路、高科技產業園區、倉儲物流，到2022年的清潔能源、醫藥產業園、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來的光伏發電、海上風力發電等，REITs產品資產領域一再擴展。展望2023年，中金公司指出，供給方面，一級發行和擴募將共同推動公募REITs市場迅速擴容，資產類型將更為豐富，2023年公募REITs發行將更加常態化。基于證監會近期對房地產企業參與REITs發行的鼓勵和研究，未來REITs的滲透率可能進一步提升，發行人可能向房企延伸，資產類型可能向長租房和商業地產延伸。

五單擴募REITs項目也有望在新一年取得突破性進展，為市場持續注入活力。2022年9月底，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT及富國首創水務REIT等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局。中信建投認為，借鑒國際成熟REITs市場經驗，擴募驅動已上市REITs規模及業績雙增，同時可通過分散底層資產集中度而降低收益波動風險。當REITs溢價交易時，擴募往往有助于增厚REITs的現金分派率和投資人收益，為REITs市場的長久發展注入活力。

更多的儲備項目也在緊鑼密鼓的醞釀與籌備中。2023年1月3日，國鐵集團工作會議提出，2023年將持續深化鐵路各領域改革，大力提升國家鐵路資產運營質量，提高資產資本化率。其中包括培育更多優質企業股改上市，研究既有上市平臺資本運作方案，以及完成粵海輪渡基礎設施REITs試點發行等。

各地也繼續積極推進REITs項目建設。據悉，蘇州吳中區首個公募REITs項目已經申報至國家發改委；北京市熱力集團有限責任公司基礎設施公募REITs項目已啟動，意味著該市基礎設施公募REITs試點范圍擴維至供熱領域；東莞市提出，積極引導符合條件的轄區上市公司發行綠色債、創新創業債、私募可轉債、資產證券化、公募REITs等各類創新品種專項債券。

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