金融界8月30日消息存量房貸利率調整措施正式出臺！

央行、金管總局下發(fā)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調整存量首套住房貸款利率。

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個人住房貸款余額38.6萬億元

據央行近期公示的《2023年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2023年二季度末，人民幣房地產貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%，比上年末增速低1個百分點；而個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

自2004年公示數據，2004年12月至2021年12月，個人住房貸款余額同比增長率一直高于10%。但2021年12月后，該數據跌落至10%以下。截至2023年6月末，個人住房貸款余額同比增長率首次轉負，二季度個人住房貸款減少3400億元，同比少增3600億元。

目前，五年期以上LPR為4.2%，全國層面的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，即4.0%；第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點，即4.8%。

目前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點55BP），上海為4.55%（加點35BP），深圳為4.5%（加點30BP）。預計北上深很難受益存量按揭利率的可能下調，除非地方下調加點幅度。近幾年，一線城市里廣州大幅下調過加點（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點為0BP）。

北上深以外區(qū)域或顯著受益。近兩三年，由于房價低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度。目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，蘇州市2019年10月首套房房貸利率加點幅度達128BP，目前為-20BP，加點近幾年下降了近150BP。

值得注意的是，這是我國第二次下調存量按揭貸款利率，2008 年10 月央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當年由于轉按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

銀行利息收入每年減少將近1700億元

此前，招商證券在研報中表示，其中，北京市2022年末個人住房貸款余額1.2萬億元，估算北上深合計個人住房貸款約4萬億。按照存量按揭貸款中60%左右的規(guī)模利率較高估算，如果較高利率的按揭貸款平均加點下調幅度100BP，存量按揭利率加點下調可能影響商業(yè)銀行每年利息收入0.21萬億元，影響凈利潤約7個百分點。

據第一財經報道，此次存量按揭利率平均降幅大約為0.8個百分點。

如果按照招商證券的計算方法計算，本次存量房貸利率調整將影響商業(yè)銀行每年利息收入將近1700億元（35萬億元*0.6*80bp）。

存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

部分上市銀行受影響或較大。從A股上市銀行整體來看，截至2022年末，個人住房貸款余額35.0萬億元，占總貸款的24.1%。其中，四大行及郵儲銀行按揭貸款占比較高。部分城商行按揭貸款占比較低，如寧波銀行、南京銀行等。

分析師稱降存量房貸利率難“一刀切”

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數據情況新聞發(fā)布會上表示，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

央行這一表態(tài)在房貸市場激起千層浪。

8月初，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中提到指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。這是央行近期第二次提及調整存量個人住房貸款利率，且措辭由由“支持鼓勵”變“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面。

但是之前各大銀行似乎在推進政策落地方面并不特別積極。

“銀行也是贏利性機構，房貸也是優(yōu)質資產。銀行從自身利潤率、經營穩(wěn)定性考慮，不愿意在存量房貸利率方面有大動作也是可以理解的。”某券商銀行業(yè)分析師表示，銀行的凈息差已經承壓。

另外，依據實際情況來看，因為每一個房貸申請者和銀行簽訂的合同都不相同，其利率加點都不太一樣，尤其在不同的城市，房貸總額也會有不同。因此，如果像過去一樣“一刀切”打七折，不是很公平，操作性也不太強。更大的可能，是依據一線、二線等城市級別不同、房貸金額等因素進行“一城一策”。

本文源自：金融界

作者：大江大河

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