本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

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“今年房企都蜂擁而上，往一線、核心城市里涌。上個(gè)月我們?cè)诤贾菖牡貢r(shí)，一塊地最多有六十幾家房企搖號(hào)。在這樣的背景下，我們?cè)诤诵某鞘欣锬玫鼐捅容^困難了。”在3月28日的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國（03900.HK，簡(jiǎn)稱“綠城”）執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰直言有壓力。

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回顧2022年的土地市場(chǎng)，底價(jià)成交、城投托底和流拍，成為尋常圖景。不少房企忙著還債，即使有素質(zhì)較佳的地塊釋出，也無暇拿地。這給了綠城抄底的機(jī)會(huì)。

2022年，其新增貨值1037億元，排名行業(yè)第八；新增項(xiàng)目27個(gè)，總建面408萬方；權(quán)益土地款408億元，平均樓面價(jià)14620元平方米。

在綠城去年的新增貨值中，北京、上海、杭州三個(gè)城市占比82%，一二線城市合計(jì)占比92%，長(zhǎng)三角占比超過80%。

聚焦于一二線城市，使得綠城的去化速度更快，不僅如此，其還進(jìn)一步提高了周轉(zhuǎn)效率，使資金快速滾動(dòng)起來。

綠城內(nèi)部提出了“一年兩熟”，也就是說，同一筆錢要在12個(gè)月之內(nèi)滾動(dòng)兩次，合理地加快開工、開盤及資金回籠，促進(jìn)再投資。

2022年，從拿地到開工，綠城由上一年的4.3個(gè)月縮短至2.7個(gè)月；從拿地到開盤，由7.3個(gè)月縮短至5.5個(gè)月；從拿地到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正，從12個(gè)月大幅縮短到了7.9個(gè)月。竣工面積也同比提升35%至1263萬平方米。

“2021年下半年，我們感知到這個(gè)行業(yè)下行。所以此后一年半的時(shí)間里，我們的投資策略聚焦到了中心城市。我們?nèi)ツ甑男略鲐浿诞?dāng)年就賣了501億元，去化率達(dá)到創(chuàng)新高的48%。這也是在諸多房企身處困境之際，我們的現(xiàn)金流能保持相對(duì)充裕的原因之一。”郭佳峰表示。

而今年，中心城市核心地塊的競(jìng)爭(zhēng)明顯加大。“現(xiàn)在各家房企也都明白了，三四線城市的去化比較困難，還是中心城市的核心地段賣得比較好。當(dāng)下企業(yè)要生存，可能只能往核心城市里拿地。”

郭佳峰坦言：“綠城去年的打法在今年可能很難實(shí)施了，這給我們的投資團(tuán)隊(duì)新出了一些難題。”

2023年，綠城在工作上提出了以經(jīng)營(yíng)結(jié)果為導(dǎo)向、以利潤(rùn)提升為目標(biāo)、以現(xiàn)金安全為底線的要求。在投資上，積極拓展10個(gè)戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個(gè)其他城市。

郭佳峰透露，今年綠城仍將聚焦于中心城市，用以保去化，保安全。而當(dāng)形勢(shì)稍好，綠城將下沉，爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)。

“我們今年的投資策略還是會(huì)以一二線城市為主。但是一二線城市里面的非核心地塊以及三四城市，對(duì)我們的吸引力很大。同樣數(shù)額的錢，我們?nèi)ベI貴的地，帶來的貨值相對(duì)較小；去買便宜的地，帶來的貨值更大，如果去化順利，利潤(rùn)更多。”

“新的一年，我們會(huì)根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)，以及我們公司的銷售去化速度，適時(shí)調(diào)整投資比例。籠統(tǒng)地說，形勢(shì)差的時(shí)候，我們的投資會(huì)集中在核心區(qū)域。形勢(shì)稍好，我們會(huì)往下面滲透一些，會(huì)往邊緣靠一些，使得利潤(rùn)更高。”

2023年至今，綠城新增4個(gè)項(xiàng)目，貨值共計(jì)123億元，綠城的權(quán)益貨值超80億元。“一季度，我們拿到的貨值不多。一方面，雖然最近兩個(gè)月銷售有所好轉(zhuǎn)，但是也不能完全肯定今年房地產(chǎn)就往上走了，我們還是持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，在投資上量入為出。另一方面，我們也不能好菜還沒上，肚子就吃飽了。我們會(huì)按步驟往前走。”

整體而言，郭佳峰表示，綠城今年的新增貨值應(yīng)該會(huì)超過去年。

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