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沉寂許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次引燃股市和朋友圈。很多人在關(guān)心一個(gè)問題，“如果后面市場(chǎng)熱乎了，是趁機(jī)買房還是賣掉手中的房子呢？”。這個(gè)問題確實(shí)很糾結(jié)，因?yàn)椴簧偃说姆孔訏炝撕荛L時(shí)間都沒賣掉，也有人一直在等待房價(jià)下降后好買房。說到底，對(duì)后市看不清是人們糾結(jié)的根本所在。這沒關(guān)系，可看看一些業(yè)內(nèi)人士的看法，或許可以作為參考。王健林預(yù)言再次應(yīng)驗(yàn)？懂行人預(yù)測(cè)：明年房子或?qū)⒊鱿胂蟆?/p>

都知道，王健林領(lǐng)導(dǎo)的萬達(dá)集團(tuán)早在2019年宣布退出房地產(chǎn)，2020年恒大就開始暴雷了，接著就是N多的千億銷售額房企現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。現(xiàn)在不得不說，王健林有多么的明智，始終覺得，王健林在內(nèi)地房地產(chǎn)的地位猶如李嘉誠一樣的存在。所以，作為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的王者，王健林的每一次預(yù)言都能讓業(yè)界側(cè)目。

比如，王健林曾說，沒有哪一個(gè)國家的房地產(chǎn)能持續(xù)繁榮50年。從實(shí)際來看確實(shí)如此，從上個(gè)世紀(jì)70年代末開始，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)走過40多個(gè)春秋，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到了40平米，直白地說，房子總量已經(jīng)趨于飽和。連萬科郁亮都感覺，現(xiàn)在的房地產(chǎn)，直接從白銀進(jìn)入黑鐵時(shí)代，言外之意，住房開發(fā)市場(chǎng)越來越小，我們看到2022年商品房銷售面積比上一年下降了近3成。

當(dāng)然，王健林宣布退出房地產(chǎn)并不意味著真的全退了。實(shí)際上，萬達(dá)仍舊是房地產(chǎn)界的首富，根據(jù)媒體公開報(bào)道，僅在去年，萬達(dá)就接手了大城市的二十多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主。為什么能在地產(chǎn)寒冬實(shí)現(xiàn)成功抄底？這也與他對(duì)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略判斷有關(guān)，他曾公開表示，未來一二線城市房價(jià)還會(huì)穩(wěn)步上漲，原因是我們的城鎮(zhèn)化還有空間，大城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)較大。現(xiàn)在一些網(wǎng)友回憶起來，覺得王健林所言不虛，過去已經(jīng)驗(yàn)證，而且從目前的情況看，其實(shí)已經(jīng)再次應(yīng)驗(yàn)。簡單分析一下便知。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，國家在啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策中，將積極推進(jìn)超大特大城市城中村改造作為穩(wěn)樓市的重要抓手。業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，在住房總量基本飽和的大背景下，通過對(duì)老舊房的拆遷和改造，勢(shì)必會(huì)激發(fā)新一輪的住房需求。當(dāng)然，不是每個(gè)城市都有這個(gè)條件，主要還是大城市有錢、有需求，這也是國家將在大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的基礎(chǔ)所在。由此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，起碼有兩個(gè)趨勢(shì)：

一是拆遷，可以讓他們拿著資金或者房票購買商品房，去化樓市庫存；二是改造出新，有利于提升房產(chǎn)價(jià)值，對(duì)區(qū)域地段的價(jià)格有提升作用。如果這個(gè)還不理解的話，其實(shí)可以對(duì)照一下此前的棚改，雖然做法有區(qū)別，但作用有相似性，這可不是網(wǎng)上一些分析的那樣，他們顯然低估了城中村改造對(duì)城市房地產(chǎn)的促進(jìn)作用。

在懂行人看來，隨著以城中村改造為依托的房地產(chǎn)優(yōu)化重大策略推進(jìn)，明年房子或?qū)⒊鱿胂蟆槭裁凑f超出很多人的想象呢？首先要糾正一個(gè)誤區(qū)是，網(wǎng)上很多人在評(píng)論房價(jià)時(shí)，要么一竿子打死，要么就是一飛沖天，但實(shí)際根本就不是那么回事。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)最近在接受專訪時(shí)說了一句看似偏激但現(xiàn)實(shí)的話，說十有八九的房子是爛房子，房地產(chǎn)才到中場(chǎng)，還沒到謝幕的時(shí)候。其實(shí)，他也提到一點(diǎn)，房子要老有舊，但更重要的是要有錢去推進(jìn)拆遷和改造，這一點(diǎn)上，只有財(cái)政實(shí)力雄厚的大城市才可行。

當(dāng)然，至于房價(jià)這一敏感話題，應(yīng)該也不會(huì)按照過去的想法來走。有兩點(diǎn)：一是因?yàn)閲叶颊f了，要穩(wěn)步推進(jìn)，顯然不同于過去的棚改激進(jìn)速度，所以，對(duì)市場(chǎng)的影響是循序漸進(jìn)的，不會(huì)有大幅波動(dòng)；二是遠(yuǎn)郊區(qū)難有大幅回升，因?yàn)槌侵写甯脑熘饕浅菂^(qū)。但有一點(diǎn)是大概率的，那就是此前跌幅較多的小區(qū)，所在城市整體回暖的大環(huán)境下，房價(jià)會(huì)有一個(gè)回暖過程。其實(shí)，我們也看到了，當(dāng)城中村改造提法出來以后，證券市場(chǎng)相關(guān)的房地產(chǎn)票，以及一些大城市小區(qū)業(yè)主掛牌價(jià)都有一個(gè)上調(diào)，雖然現(xiàn)在未必有成交，但起碼預(yù)期上來了，市場(chǎng)走勢(shì)不關(guān)鍵就在于預(yù)期嘛。

總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)迎來久違的大利好，但我們也要有清醒的認(rèn)識(shí)，正如國家提到的，現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策優(yōu)化，是基于樓市基本面發(fā)生了重大變化，目標(biāo)還是促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)各方，包括市場(chǎng)預(yù)期達(dá)成一致時(shí)，我們買賣房都應(yīng)基于這個(gè)認(rèn)識(shí)來做出正確判斷，其他的，先不要想得太多。

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