誰能想到，南京也開始動用這個政策：

南京主城六區房票安置新政，昨日（4月18日）起正式執行！

(相關資料圖)

這個政策，到底是什么意思? 我們先看政策的內容：

因為太長了，所以為了大家省流，我直接給總結一下：

1. 南京開始搞房票了，以后拆遷安置不提倡賠錢或者賠房子，直接給你房票（不要房票也不是不可以）；

2. 拿到房票后，可以去買房，想買商品房、安置房，隨你便。但只能買房，拿著房票去吃喝玩樂，這不行；精準收割！

3. 拿到房票后，必須在1年內買房，自己沒有需求的，房票可以給父母、配偶、子女買，其他七大姑八大姨不行。房票不能買賣，不能在市場上流通，必須自己家里人買房；

4. 這個政策，覆蓋主城6區，南京其他區參考執行，也就是說，全南京都要搞！

意不意外，刺不刺激？

其實這幾年南京的保障房、安置房的消息很少了。以前南京房價暴漲，為了平衡市場，南京搞了很多保障房、安置房、人才房，但這幾年動作不大，因為房價跌了，你弄那么多保障房、安置房，需求被分流了，商品房還怎么賣？

所以這次房票能買的對象，包括全部商品房以及個別安置房，比如孟北、百水、綠洲三個片區安置房。

對于這個政策，很多人有疑問，南京是不是又要刺激房價上漲了？對于這個問題，我們做一個探討：

1. 什么樣的城市，會采用房票的政策？

其實，大部分三四線城市，都搞了房票政策。二線城市中，有鄭州、南昌、廈門、無錫、昆明、貴陽、溫州等。

看了這個名單就基本清楚了，樓市中的歪瓜裂棗為主，不算很火爆的城市。這里面也就南京和廈門稍微強一點，其他的比如鄭州、南昌、昆明、貴陽啥的，都屬于去庫存大戶。南京跟他們一起玩，說明有點頂不住了。

也就是說，這個政策出臺的大背景是：韭菜不夠用了，獎勵拆遷戶當韭菜。當然也有獎勵，拆遷戶也不虧。

2. 這個政策的效果如何？房價會不會暴漲...

其實，房價暴漲的時候，根本不會出這個政策。這條政策其實很卑微了，北京上海會出這類政策嗎？非常慎重。一般在房價下行期，想刺激一把，釋放一波購買力，所以房票政策的作用，不是刺激房價上漲，而是：

防止房價過快下跌...

另外，這個政策的威力還要看拆遷的規模。規模大，房票多，作用就大。規模小，一年發不了幾張房票，作用就有限，這事都能理解！

3. 南京內部是否有類似政策，效果如何？

南京搞過房票，就在去年11月份，浦口區就發布了相關政策，明確了房票的使用規則。

文件內容大同小異。當然浦口區的房票，只能在浦口區流通。拿著浦口區的拆遷款跑到河西買房，是不行的。后面政策是否有變動，這個還要觀察！

4. 浦口區先行先試，對浦口區的房價是否有提振？

提振個錘子，這波小陽春之后，大部分區的庫存都有所下降，浦口區的庫存不降反升，多了732套，是庫存增加最多的一個區...當然，這里的浦口數據是包含江北新區一部分的。

那為啥出了這個大殺器，浦口區的庫存反倒增加了？

一是政策持續時間并不長，發布也就4-5個月，房票到底發了多少，現在不太清楚；二是這個政策只是一定程度上去庫存，但如果樓盤太多，競爭太激烈，杯水車薪，也沒法扭轉大勢。所以任何政策的作用都是有限的，就像江北搞了九大名校，你說有沒有用？當然有用，但如果指望這9大名校就把行情拉起來，這個不現實。

所以總結下來，房票這個政策，屬于戰術政策，在局部區域、局部時間段，有一定作用，屬于錦上添花型政策，肯定是有用的，但還要看房票的發放規模。

樓市提振沒那么簡單，隨便出一個政策就能引爆樓市的狀態，已經過去了！

未來的樓市格局，就是一漲，二平，七降！10%的房子會漲，20%的房子會跟著通脹走，70%的房子，沒有保值增值功能！

而城市更是如此，90%的城市，房子已經沒有保值增值功能，如果還想買房，需要切換城市，切換地段。

就以南京為例，未來5年，南京的房價處于什么檔次？南京的各個地段的房價，處于什么檔次？這個不好一概而論，但我們可以嘗試做一點梳理：

1.南京不是全國最紅的8個城市之一了！為何是8個？4個一線城市，這個很難撼動，一線就是一線。2個頭部二線城市（人口流入較大、產業發展快速的頭部二線）+2個崛起二線城市（基礎弱一點，但崛起速度太快，不限定是某兩個城市，會有變化）。

所以看完這個清單我們就明白，南京在不在這8個城市清單里面？不在的，一方面我們的產業和人口，沒有大爆發，另外也不屬于快速崛起型，整體以平穩為主。但南京有機會爭奪TOP 9-TOP10的位置（說的是房價保值能力），放眼全國600多個城市，再差也是TOP2%的城市，所以在南京買房，可以跑贏全國大部分城市，但需要控制預期，不是最紅的那一批。

2. 南京內部，正在出現劇烈分化，南京提出的遠郊9大新城，一半搞不起來。不是說他們不好，而是目前這個時代，經濟增速是有限的，資源也是有限的，攤子鋪這么大，投入產出太低，最后形成一個局面：

土地出讓金，難以覆蓋這個片區的道路建設、地鐵建設、和其他正常建設。比如一個板塊的土地出讓金，滿打滿算也就100億，但想建成這個板塊，基本開支需要200億，中間還有很多成本消耗，那最后搞這個新區的意義在哪？搞了也沒有人來，人在哪？這些都是問題。

城市在收縮，人也在收縮，資金也在收縮。尤其南京這幾年，在中心區狂供地，直接把血吸干了，外圍區發展太難。

最后針對房票政策做一個總結：穩中向好！

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