文/陳溯 龐無忌

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。面對(duì)新型城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，中央提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

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下一步，如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？如何做好保交房工作？如何滿足工薪收入群體剛性住房需求？城市老舊小區(qū)如何改造更新？

23日，住建部在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上作出回應(yīng)。

保交房：全面排查、鎖定年底前應(yīng)交付的396萬套住房

保交房工作是保障民生、切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益的一項(xiàng)重要工作，對(duì)穩(wěn)定各方預(yù)期、提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

5月17日，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，對(duì)保交房工作作出了全面部署。

在23日舉辦的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，5月17日會(huì)議之后，一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策措施出臺(tái)，保交房工作有序推進(jìn)，各地因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

董建國(guó)表示，住建部會(huì)同國(guó)家金融監(jiān)管總局組織各地進(jìn)行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。

具體開展了以下幾方面工作：

一是形成政策合力。國(guó)家層面，住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局落實(shí)切實(shí)做好保交房工作總體方案要求，聯(lián)合出臺(tái)政策文件，明確打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的工作安排，擴(kuò)大城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。最高人民法院針對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目審慎采取財(cái)產(chǎn)保全措施等問題。各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)實(shí)施方案，明確交付計(jì)劃，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，逐個(gè)項(xiàng)目拿出處置方案，部分省份還制定了省級(jí)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案，明確攻堅(jiān)目標(biāo)和保障措施。

二是充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用。建立了國(guó)家、省、城市三級(jí)協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)”白名單，商業(yè)銀行落實(shí)盡職免責(zé)要求，“應(yīng)貸必貸”給予融資支持。目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了“白名單”項(xiàng)目5300多個(gè)，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項(xiàng)目的工程進(jìn)度陸續(xù)發(fā)放到位。

三是“一項(xiàng)目一策”做好分類處置。指導(dǎo)各地實(shí)行“一項(xiàng)目一方案一專班一銀行一審計(jì)一法官”處置模式。這個(gè)模式在鄭州首先試點(diǎn)探索，將向全國(guó)推廣。對(duì)符合條件的項(xiàng)目，納入“白名單”給予融資支持，保障項(xiàng)目建設(shè)交付，對(duì)于資不抵債的項(xiàng)目，加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重組或清算，按照最高人民法院關(guān)于債務(wù)清償?shù)捻樜灰?guī)定，優(yōu)先保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

四是推進(jìn)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。住建部建立了全國(guó)保交房信息系統(tǒng)，每套交付任務(wù)都做到“一合同一戶一身份證號(hào)一聯(lián)系電話”對(duì)應(yīng)，將工作目標(biāo)落實(shí)到戶、落實(shí)到購(gòu)房人，交付一套、銷號(hào)一套。同時(shí)，指導(dǎo)各地切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管，確保交付項(xiàng)目具備入住條件，防止出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

對(duì)于保交房工作現(xiàn)階段存在的困難，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉指出，一是融資協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)建立，合規(guī)項(xiàng)目認(rèn)定和進(jìn)入“白名單”。但由于銷售下滑，貸款投放后可以推動(dòng)已售新房竣工交付，但部分項(xiàng)目可能無法產(chǎn)生新的銷售以償還貸款，導(dǎo)致銀行貸款投放的積極性不高。二是開發(fā)商保交房的主體責(zé)任還待落實(shí)，只有這樣，開發(fā)商才會(huì)積極促銷、賣項(xiàng)目、賣資產(chǎn)，也才能讓銀行貸款投放有底，有償還的保障。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

黨的二十屆三中全會(huì)提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。對(duì)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，住建部進(jìn)行解讀。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，概括為四個(gè)方面：一是在理念上，深刻領(lǐng)會(huì)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子。二是在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足多樣化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。

董建國(guó)表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建需要一個(gè)過程，需要不斷探索實(shí)踐，目前主要做了六方面工作。

一是完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是增加保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪收入群體剛性住房需求。

二是部署各地以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計(jì)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

三是有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。不少地方已經(jīng)推出了一批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，探索商品房銷售制度改革。

四是建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推出項(xiàng)目“白名單”制度，以城市為單元、以項(xiàng)目為對(duì)象，給予合規(guī)項(xiàng)目融資支持，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變。

五是研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。特別說一下房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。

六是建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，目前在立標(biāo)準(zhǔn)、抓樣板上已經(jīng)做了一些工作。

董建國(guó)表示，住建部將和有關(guān)部門密切配合，在總結(jié)前一段相關(guān)試點(diǎn)實(shí)踐的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，牢牢抓住讓民眾安居這個(gè)基點(diǎn)，加快改革完善商品房銷售以及土地、金融、財(cái)稅等基礎(chǔ)性制度，以改革促制度創(chuàng)新、以改革促新模式構(gòu)建、以改革促產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

高質(zhì)量實(shí)施好城市更新行動(dòng)

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.16%，城市發(fā)展也已進(jìn)入城市更新階段，由過去的大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，民眾對(duì)品質(zhì)生活也有了更高要求。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)秦海翔表示，近年來，我國(guó)大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加快實(shí)施城市地下管線更新改造、積極推進(jìn)城市智慧化建設(shè)，城市更新行動(dòng)取得了較明顯成效。

“城市更新是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。”秦海翔表示，下一步將以打造宜居、韌性、智慧城市為目標(biāo)，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，高質(zhì)量實(shí)施好城市更新行動(dòng)。

在機(jī)制上，主要有三個(gè)方面：

一是要?jiǎng)?chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城市更新體制機(jī)制。現(xiàn)在進(jìn)入存量更新時(shí)期，主體多元、訴求多樣，情況發(fā)生了很大變化，我們要根據(jù)實(shí)際需求，推動(dòng)存量?jī)?yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升。

二是要堅(jiān)持“先體檢、后更新”，建立健全城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)工作機(jī)制。特別是要把體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新的重點(diǎn)，解決群眾急難愁盼問題和影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力、承載力、安全性、可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。

三是要建立政策協(xié)同機(jī)制，完善金融、財(cái)稅、土地等相關(guān)支持政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，創(chuàng)新城市更新的投融資模式。

在行動(dòng)上，要系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，主要有幾個(gè)重點(diǎn)：

一是繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題，今年的計(jì)劃是，完成好5萬個(gè)以上老舊小區(qū)改造任務(wù)。在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)建設(shè)一批完整社區(qū)，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)等更新改造。

二是持續(xù)推進(jìn)城市的“里子”工程建設(shè)，主要是地下管線，按照黨的二十屆三中全會(huì)部署要求，要加強(qiáng)地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級(jí)。今年，力爭(zhēng)改造各類老舊管線10萬公里以上。

三是大力推進(jìn)城市生命線安全工程建設(shè)，通過數(shù)字化手段，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)城市的供水、排水、燃?xì)狻⒐帷蛄骸⒐芾鹊雀黝愂姓O(shè)施，對(duì)安全隱患做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置，保障城市安全運(yùn)行。

四是加強(qiáng)城市內(nèi)澇治理，今年要完成100個(gè)城市、1000個(gè)以上的易澇積水點(diǎn)整治，同時(shí)加快推進(jìn)城市排水防澇工程體系建設(shè)，統(tǒng)籌城市防洪和排澇，建立健全城市的水系、排水管網(wǎng)、周邊江河湖海及水庫(kù)的聯(lián)排聯(lián)調(diào)運(yùn)行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韌性水平。

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