7月11日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其10筆美元債豁免違約及展期事宜發(fā)起的同意征求條件已獲滿足，并已在2022年7月11日舉行的會(huì)議上獲得批準(zhǔn)特別決議和實(shí)施擬議修正案和擬議豁免的必要同意。

相關(guān)文件預(yù)計(jì)將于2022年7月12日或前后簽署。

根據(jù)相關(guān)條款，富力地產(chǎn)境外全資子公司怡略公司預(yù)計(jì)在2022年7月12日或前后向票據(jù)持有人支付每1000美元本金的5美元同意費(fèi)。

怡略公司向新加坡交易所申請(qǐng)新分期票據(jù)的上市及掛牌，并已獲得新加坡交易所的原則性批準(zhǔn)。新分期票據(jù)的預(yù)期上市日期將在2022年7月15日左右。

至此，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了其目前存續(xù)的全部美元債的展期。

不過(guò)，即使富力地產(chǎn)于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了多筆境內(nèi)外債券的展期，其償債資金缺口依然很大。

3年內(nèi)再無(wú)到期境外債

6月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷、流動(dòng)性狀況疲弱的背景下，公司境外全資子公司怡略公司將對(duì)旗下10只美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行展期同意征求。

此次票據(jù)具體修訂條款包括：延長(zhǎng)票據(jù)的到期日、修改利率條款、增加有關(guān)指定資產(chǎn)處置(位于馬來(lái)西亞新山的富力公主灣項(xiàng)目和位于英國(guó)倫敦的LONDON ONE項(xiàng)目)等。

7月11日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其10筆美元債豁免違約及展期事宜發(fā)起的同意征求條件已獲滿足，并已在2022年7月11日舉行的會(huì)議上獲得批準(zhǔn)特別決議和實(shí)施擬議修正案和擬議豁免的必要同意。

此次展期方案通過(guò)之后，富力地產(chǎn)目前存續(xù)的所有海外債權(quán)都成功展期，展期本金總額達(dá)到49.4億美元，折合人民幣約331.4億元。其中包括3筆將于2022年到期的美元債，到期金額為12.6億美元，折合人民幣約84.5億元，而這3筆債權(quán)展期后的到期時(shí)間為2025年。

通過(guò)這次展期，富力地產(chǎn)將其境外債務(wù)到期時(shí)間由未來(lái)三年推遲到了2025年至2028年，也就是說(shuō)未來(lái)三年，富力地產(chǎn)將不再面臨境外債大額本金償付的壓力。

同時(shí)，通過(guò)對(duì)3筆年內(nèi)到期的美元債展期，富力地產(chǎn)降低了其年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模84.5億元，這也從一定程度上緩解了其償債壓力。

不過(guò)即使富力地產(chǎn)成功解決了其美元債問題，但這84.5億元的到期美元債依舊只是其年內(nèi)到期債務(wù)中的一部分，富力地產(chǎn)依舊面臨著不小的償債壓力。

千億負(fù)債壓頂

富力地產(chǎn)的債務(wù)問題由來(lái)已久。

作為曾經(jīng)的“華南五虎”，在沉寂許久后，2017年，富力地產(chǎn)加入萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的世紀(jì)大交易中，以近190億元的交易對(duì)價(jià)，拿下了萬(wàn)達(dá)旗下73個(gè)酒店項(xiàng)目。

該交易發(fā)生的時(shí)間為2017年7月，而根據(jù)富力地產(chǎn)發(fā)布的2017年中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2017年6月30日，富力地產(chǎn)的在手現(xiàn)金僅為156億。

然而富力的酒店?duì)I運(yùn)板塊卻連年虧損，且虧損幅度不斷擴(kuò)大。2017年富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)板塊的虧損額為1.46億元，而到2020年，該虧損數(shù)字已經(jīng)擴(kuò)大至了14億元。

富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)如今成為了其利潤(rùn)的拖累，而這也僅是富力地產(chǎn)債務(wù)問題成因的一個(gè)縮影。

公開資料顯示，2019年，富力地產(chǎn)的借款總額達(dá)到了1971億元，凈負(fù)債比例達(dá)到了199%，而意識(shí)到這一問題的富力地產(chǎn)隨之開始了其漫漫的降負(fù)債之路。

至2021年底，富力地產(chǎn)的借款總額已經(jīng)降至了1327億元，凈負(fù)債率則降至123%。

雖然富力地產(chǎn)近兩年的降負(fù)債努力取得了一定的成效，但其借款總額及負(fù)債總額依舊十分龐大。

與此同時(shí)，富力地產(chǎn)的流動(dòng)性也在逐年收窄。

根據(jù)其發(fā)布的2021年未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī)公告，截至2021年底，富力地產(chǎn)的在手現(xiàn)金及等價(jià)物為62.57億元，而去年同期則為256.73億元。

富力地產(chǎn)的在手現(xiàn)金大幅縮水，但其一年內(nèi)到期的債務(wù)卻依舊很高。

根據(jù)業(yè)績(jī)公告，截至2021年底，富力地產(chǎn)需要在一年內(nèi)償還的短期以及長(zhǎng)期借款就達(dá)到580億元。

富力地產(chǎn)同時(shí)還背負(fù)著497億元的建筑應(yīng)付款。

兩者總計(jì)金額達(dá)到1077億元，而在手現(xiàn)金僅為約62億元，也就是說(shuō)富力地產(chǎn)此時(shí)正頂著超過(guò)千億的資金缺口。

即使富力地產(chǎn)年內(nèi)多次完成了境內(nèi)外債券的展期，但其為富力地產(chǎn)緩解的償債壓力也僅在100億元左右，并不能從根本上解決富力地產(chǎn)面臨的債務(wù)問題。

年內(nèi)變賣資產(chǎn)自救，虧損達(dá)21億元

雖然在業(yè)績(jī)公告中，富力地產(chǎn)表示其旗下仍有超200多個(gè)、金額累計(jì)達(dá)2200億元的可售項(xiàng)目，但其真正能夠?qū)崿F(xiàn)的銷售額卻差之甚遠(yuǎn)。

根據(jù)富力地產(chǎn)最新一期的業(yè)績(jī)報(bào)告，其6月銷售額雖然環(huán)比上升約14%，但2022年前6個(gè)月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額265億元，同比下滑仍接近6成。

大幅縮水的情況下，銷售為富力地產(chǎn)緩解的流動(dòng)性壓力則較為有限。

在資金缺口巨大且銷售不暢的情況下，富力地產(chǎn)的自救應(yīng)該如何展開?

富力地產(chǎn)在2021年業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，資產(chǎn)出售是其2021年的主要資金來(lái)源，并且2022年還將繼續(xù)出售資產(chǎn)。

3月15日，富力地產(chǎn)公告，將以9570.26萬(wàn)英鎊出售Vauxhall Square所屬項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓公司間貸款，折合人民幣約8億元，受讓方為遠(yuǎn)東發(fā)展間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited。

Vauxhall Square地塊位于倫敦Nine Elms，2017年4月，富力地產(chǎn)斥資1.57億英鎊，約13億人民幣從英國(guó)一上市房企手中購(gòu)得。

這筆交易，富力地產(chǎn)錄得虧損約6884.50萬(wàn)英鎊，相當(dāng)于人民幣5.6億元。

4月28日，富力地產(chǎn)又以約22.7億人民幣的代價(jià)將同樣位于英國(guó)倫敦的Nine Elms Square 50%的股權(quán)出售給中渝置地創(chuàng)始人張松橋，該交易錄得虧損約15.7億元。

該項(xiàng)目由富力地產(chǎn)與中渝置地于2017年聯(lián)手取得，在此次交易完成后，富力地產(chǎn)將不再持有Nine Elms Square的股權(quán)。

而與上述兩個(gè)項(xiàng)目并稱為“倫敦富力城‘的 One Nine Elms項(xiàng)目也曾被富力地產(chǎn)擺上貨架，不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道，今年6月初，由阿波羅全球管理、凱雷集團(tuán)等組成的財(cái)團(tuán)，曾向富力倫敦子公司提供7.72億英鎊，約合人民幣63億元貸款。

此后，富力暫停了該項(xiàng)目的出售。

5月30日，富力以約10億元的價(jià)格將海口市大英山新城市中心項(xiàng)目出售予力量能源，并錄得出售收益約1310萬(wàn)元。

粗略計(jì)算，富力年內(nèi)出售資產(chǎn)累計(jì)變現(xiàn)已達(dá)近40億元，但同時(shí)上述資產(chǎn)出售也使其虧損了約21億元。

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