8月尾聲，中期業(yè)績(jī)陸續(xù)披露，彌漫房地產(chǎn)行業(yè)的，是前所未有的寒意。

上半年，幾乎所有房企都遭遇盈利能力下滑的質(zhì)疑：中海毛利率跌破30%，萬(wàn)科凈利潤(rùn)12年來(lái)首次下滑，龍湖凈利率創(chuàng)上市以來(lái)最低，金地凈利潤(rùn)同比下降38.8%……

“優(yōu)等生”尚且如此，更何況是同時(shí)面臨轉(zhuǎn)型陣痛的其他房企。

8月27日，中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石直言，現(xiàn)在是房地產(chǎn)的“冬天”。上半年，中南營(yíng)業(yè)收入384.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%;綜合毛利率16.3%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤(rùn)17.5億元，同比減少14.7%。

增收不增利的主要原因是，上半年中南加大了合作項(xiàng)目并表比例，帶來(lái)了規(guī)模的大幅提升，但也因此，非并表項(xiàng)目減少，上半年投資收益僅6.8億元，同比減少62%，造成利潤(rùn)下降。

4月業(yè)績(jī)會(huì)上，中南總經(jīng)理陳昱含提出2021年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模10%增長(zhǎng)，即2500億，以及歸母凈利潤(rùn)達(dá)到90億元等目標(biāo)。如今則表示，調(diào)控疊加公司結(jié)算資源不多，90億目標(biāo)已難以實(shí)現(xiàn)，10%規(guī)模增長(zhǎng)也面臨一定壓力。

這位年輕的新掌門對(duì)市場(chǎng)還是過(guò)于樂(lè)觀了。在陳錦石看來(lái)，在三道紅線、樓市調(diào)控的重壓之下，中南能夠繼續(xù)保持規(guī)模增長(zhǎng)，已經(jīng)很不錯(cuò)了。

他判斷，寒冬之下，預(yù)計(jì)要花半年到三季度，甚至一年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)才能全面好起來(lái)。

這與旭輝董事局主席林中、碧桂園常務(wù)副總裁程光煜，在業(yè)績(jī)會(huì)上預(yù)測(cè)的基本一致：明年中至年底，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將見(jiàn)底，企穩(wěn)回升。

房企當(dāng)下最緊要的，是如何度過(guò)這個(gè)冬天。

業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含把當(dāng)下行業(yè)普遍面臨的流動(dòng)性、杠桿與規(guī)模、利潤(rùn)三大風(fēng)險(xiǎn)，比喻為“高血壓、高血糖、高血脂”，看似慢性，不及時(shí)控制也會(huì)威脅生命。

而她給出的治療方案，首要的便通過(guò)審慎經(jīng)營(yíng)，確保流動(dòng)性安全;然后適當(dāng)降速，堅(jiān)定去杠桿;通過(guò)輪動(dòng)布局，合理下沉，提高產(chǎn)品力等實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

這也是中南現(xiàn)在努力的方向。調(diào)整拿地策略，多合作，少花錢。上半年，中南新增41個(gè)項(xiàng)目，其中，權(quán)益占比低于50%的項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)。拿地城市能級(jí)繼續(xù)下沉，三四線占比78%，平均地價(jià)4100元/平方米，同比下降7.1%。

新增項(xiàng)目中有11個(gè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲得，去年同期共新增45個(gè)項(xiàng)目，僅4個(gè)為股權(quán)收購(gòu)。陳昱含表示，將加強(qiáng)中南建筑和中南置地的配合，繼續(xù)拓展多元化拿地，為未來(lái)盈利留出彈性空間。

三道紅線方面也有所優(yōu)化。截至2021年6月底，中南凈負(fù)債率較年初下降2個(gè)百分點(diǎn)，至95.3%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率較年初下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)77.4%，現(xiàn)金短債比1.0，為“黃檔”房企。

達(dá)標(biāo)的兩條都在及格線附近，但中南還是決定給市場(chǎng)一些好消息。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，爭(zhēng)取明年實(shí)現(xiàn)三條紅線全部轉(zhuǎn)“綠檔”。

中期業(yè)績(jī)發(fā)布的當(dāng)天，中南建設(shè)的股價(jià)一路下挫至跌停，這給年輕的管理層帶來(lái)了不小的壓力，但陳錦石一直保持樂(lè)觀。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不錯(cuò)的，但和過(guò)去不一樣了，要看城市發(fā)展前景，看公司的經(jīng)營(yíng)能力和投資能力。” 陳錦石認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨收縮，但投資增幅依然樂(lè)觀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)15%。

“冬天也是有希望的。”這位見(jiàn)證過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)30余年風(fēng)雨的創(chuàng)始人，正在努力給市場(chǎng)信心。

關(guān)鍵詞： 房企 冬天 中期業(yè)績(jī) 房地產(chǎn)