智通財經(jīng)獲悉，瑞典的房地產(chǎn)危機(jī)讓人想起上世紀(jì)90年代那場引發(fā)全面金融崩潰的崩盤，但目前瑞典政府和央行官員認(rèn)為，他們能夠控制住問題。盡管房地產(chǎn)價格暴跌和融資成本飆升拖累了這個北歐國家的經(jīng)濟(jì)，但瑞典當(dāng)局相信，他們可以在沒有廣泛干預(yù)的情況下安然度過這場動蕩。這使得像最近處于商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴中心的SBB在努力填補(bǔ)資金缺口時雪上加霜。

瑞典財長Elisabeth Svantesson周四表示：“你應(yīng)該隨時為危機(jī)可能發(fā)生的事實做好準(zhǔn)備，并準(zhǔn)備采取行動，但目前我們認(rèn)為我們還沒有接近那種情況。我不擔(dān)心，但我看到了風(fēng)險。六個月前我更為擔(dān)心。我現(xiàn)在覺得可能正朝著正確的方向發(fā)展。”

瑞典官員們認(rèn)為，與30年前相比，銀行業(yè)的資本狀況有所改善，對房地產(chǎn)債務(wù)的敞口也有所減少，這種情況向更廣泛金融體系蔓延的風(fēng)險有限。這一觀點有助于支持瑞典首相Ulf Kristersson政府嚴(yán)格控制公共支出以幫助抑制通脹的努力。但如果采取錯誤的方法，可能會使今年的預(yù)期衰退演變成更深層次的系統(tǒng)性危機(jī)。

瑞典政府的立場得到了該國監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行的支持。瑞典監(jiān)管機(jī)構(gòu)Finansinspektionen表示，即使信貸損失的風(fēng)險增加，銀行的盈利能力和資本緩沖也足以抵御沖擊。瑞典銀行首席執(zhí)行官Jens Henriksson本周表示，他對瑞典銀行的信貸組合“充滿信心”，并看到房地產(chǎn)公司采取的措施取得了進(jìn)展。瑞典銀行是瑞典三大銀行之一。

瑞典央行行長Erik Thedeen則表態(tài)稱：“通貨膨脹必須回到目標(biāo)水平，這將有利于整個經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)行業(yè)。有些人可能會在通往那里的路上掙扎，但別無選擇。”

盡管如此，國際市場并沒有那么有信心。對該行業(yè)的擔(dān)憂促使瑞典克朗兌歐元匯率跌至創(chuàng)紀(jì)錄低點，令該國央行陷入困境。盡管政策制定者希望看到瑞典克朗升值以抑制通脹，但進(jìn)一步加息可能會加大本已捉襟見肘的房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。

除了陷入困境的SBB，人們還擔(dān)心Heimstaden Bostad AB等公司和一大批規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司可能會遇到融資困難，這些公司曾在沒有公共信用評級的情況下成功籌集了廉價融資。在2021年瑞典房地產(chǎn)繁榮的高峰期，65家瑞典房地產(chǎn)公司發(fā)行了價值270億美元的債券，但這些融資渠道現(xiàn)在基本上已經(jīng)關(guān)閉。數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，該行業(yè)債券發(fā)行量已跌至21億美元，發(fā)行公司數(shù)量降至17家。

過去12個月，其中幾家規(guī)模較小的公司向債券持有人尋求放寬條款，以避免違約或出現(xiàn)更糟的情況，包括Sehlhall Holding AB、Oscar Properties Holding AB、Nivika Fastigheter AB和最近的Wastbygg Gruppen AB。

SBB仍然是這場危機(jī)的中心。由于負(fù)債累累，且未能像Castellum AB和Fastighets AB Balder等其他大型地產(chǎn)公司那樣迅速籌集現(xiàn)金，該公司面臨著一場生存之戰(zhàn)。SBB表示，未來12個月將面臨81億瑞典克朗(7.4億美元)的資金缺口。此前，SBB為收購學(xué)校、警察局、養(yǎng)老院和社會保障房等一系列公共部門建筑而負(fù)債。

社區(qū)房產(chǎn)在上世紀(jì)90年代的瑞典危機(jī)中成為一種資產(chǎn)類別。那次危機(jī)導(dǎo)致政府將銀行收歸國有，并在房地產(chǎn)泡沫破裂后承擔(dān)了不良貸款。陷入困境的地方政府隨后尋求通過出售建筑物并將其租回來籌集資金。SBB于2016年成立后，積極開拓這一市場。

SBB與公共部門的聯(lián)系讓人緊張不安，但瑞典學(xué)校的孩子們不太可能在SBB倒閉的情況下沒有教室。相反，該公司的租戶往往有長期租約，他們肯定會向承接了SBB資產(chǎn)的新業(yè)主支付租金。除了當(dāng)?shù)卣刭彿慨a(chǎn)外，投資者對穩(wěn)定的、由稅收融資的現(xiàn)金流也有足夠的需求，而瑞典克朗的低位也增強(qiáng)了對摩根士丹利等國際房地產(chǎn)買家的吸引力。

瑞典金融市場部長Niklas Wykman在SBB今年5月失去投資級評級后，試探了市場參與者的意見。他的結(jié)論是，人們對瑞典公共部門的資產(chǎn)有足夠的興趣。惠譽(yù)評級周一盡管出于對再融資的擔(dān)憂下調(diào)了SBB評級至“垃圾級”，但該評級機(jī)構(gòu)指出，SBB的投資組合依然穩(wěn)固，盡管。

瑞典銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mattias Persson在接受采訪時表示:“當(dāng)然會有傳染效應(yīng)，但我們?nèi)匀徽J(rèn)為，即使一家公司最終陷入嚴(yán)重問題，傳染效應(yīng)也相當(dāng)有限。我們相信，外面有一些業(yè)主和其他人準(zhǔn)備介入。”

在取代SBB創(chuàng)始人Ilija Batljan成為該公司首席執(zhí)行官的Leiv Synnes的領(lǐng)導(dǎo)下，盡管評級接連下調(diào)，該公司仍設(shè)法爭取了一些時間。該公司通過出售一家住宅子公司的優(yōu)先股、出售在房地產(chǎn)開發(fā)商JM AB和Heba fastghets AB的股票，以及達(dá)成房地產(chǎn)處置協(xié)議，彌補(bǔ)了大約一半的短期資金缺口。

但疑慮依然存在。今年7月，SBB與加拿大合作伙伴Brookfield Asset Management Ltd.就出售教育建筑投資組合51%股權(quán)的談判突然終止，顯示出在動蕩的環(huán)境下完成交易的挑戰(zhàn)。

該公司確實有其他選擇。據(jù)媒體本月早些時候報道，這家公司正在考慮剝離其價值365億克朗的全部住宅投資組合。住宅房地產(chǎn)公司Sveafastigheter Bostad Group AB的上市可能是另一個選擇，SBB在2020年以28億瑞典克朗收購了該公司

Synnes表示，戰(zhàn)略評估正在“步入正軌”。他補(bǔ)充說，在包括探索出售整個公司在內(nèi)的整個過程中，金融穩(wěn)定和流動性是重中之重。Synnes稱：“國家政府政策對我們的戰(zhàn)略沒有影響，我對我們正在采取的改善SBB現(xiàn)狀和前景的行動充滿信心。”

雖然負(fù)債房東的問題迄今為止對瑞典經(jīng)濟(jì)的影響有限，但住宅建設(shè)的突然下滑加劇了經(jīng)濟(jì)低迷。根據(jù)瑞典國家住房委員會的預(yù)測，今年的新屋開工量將不到滿足需求所需的6.3萬套的一半。行業(yè)組織Byggforetagen的住房政策專家Anna Broman表示:“如果不采取措施，這將不僅僅是暫時的低迷，而是更持久的下滑。情況非常嚴(yán)重。”

這給瑞典政府施加了采取行動的壓力。但重點是扶持陷入困境的抵押貸款持有人，緩解建筑業(yè)的壓力。建筑業(yè)約占瑞典國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)的11%，擁有近35萬名員工。相比之下，過度擴(kuò)張的房東只能靠自己解決問題。

瑞典商業(yè)銀行首席策略師Claes Mahlen在接受采訪時表示:“房地產(chǎn)行業(yè)顯然存在擔(dān)憂，并不是每家公司都能解決所有問題。但我們不太可能看到任何讓人想起上世紀(jì)90年代危機(jī)的事情。”

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