21世紀經(jīng)濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

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自2021年6月首批項目投入試點，公募REITs在經(jīng)過近兩年的發(fā)展后，已進入常態(tài)化發(fā)行階段。

今年以來，無論是全國兩會代表委員的建言獻策、各地政府的文件支持、投資者對REITs產(chǎn)品的追捧、亦或儲備項目數(shù)量的增長，都呈現(xiàn)著REITs這一創(chuàng)新型產(chǎn)品無限的潛力與活力。而在其中，進一步擴大REITs試點范圍、推動首批擴募項目落地，也是當前整個市場的兩大核心關切。

對于公募REITs的發(fā)展趨勢和擴容節(jié)奏，目前市場又有怎樣的判斷與預期？4月10日，中金基金副總經(jīng)理兼創(chuàng)新投資部負責人李耀光做客21世紀經(jīng)濟報道“公募REITs宣傳周”直播間，與21世紀經(jīng)濟報道記者圍繞這一主題進行了交流。

以下為對話內容：

21世紀：目前中金基金已有3只公募REITs產(chǎn)品在市。能否簡單談一談這些產(chǎn)品的整體情況和市場表現(xiàn)？

李耀光：目前中金基金在管的3只公募REITs產(chǎn)品，分別為中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT和中金安徽交控REIT。

其中，中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上交所上市交易，是中國首批基礎設施公募REITs之一，也是上交所首只“倉儲物流類”基礎設施REIT。產(chǎn)品底層資產(chǎn)包括7個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計約70.5萬平方米。目前基礎設施項目運營狀況良好。

中金廈門安居REIT于2022年8月31日在上交所上市交易，是國內首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs之一。產(chǎn)品底層資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，合計擁有房源套數(shù)4665套，建筑面積合計約20萬平方米。目前基礎設施項目運營狀況良好。

中金安徽交控REIT于2022年11月22日在上交所上市交易，是目前國內規(guī)模最大的基礎設施公募REITs，也是安徽省首單高速公路基礎設施公募REITs，帶動了安徽省內五條高速公路的投資建設，有效盤活了企業(yè)存量資產(chǎn)、助力當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。產(chǎn)品底層資產(chǎn)為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段公路收費權及對應公路資產(chǎn)，全長約161公里。隨著經(jīng)濟復蘇，高速公路收費逐漸恢復正常、車流量持續(xù)反彈，基礎設施項目將逐步邁入平穩(wěn)運營。

21世紀：當前中金基金管理REITs發(fā)行規(guī)模和市值位列市場第一。中金基金能夠對REITs持續(xù)布局，主要秘訣、或競爭優(yōu)勢在哪里？

李耀光：一是堅持以服務實體經(jīng)濟和國家戰(zhàn)略為己任，積極參與中國基礎設施REITs試點。目前在管的3只產(chǎn)品中，中金普洛斯REIT是國家發(fā)展改革委公布24個盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例之一，致力于在“盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資”方面參與更多試點與創(chuàng)新；中金廈門安居REIT堅守“房住不炒”定位的基調，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品拓寬保障性租賃住房建設資金來源，吸引社會資本，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)投融資良性循環(huán)；中金安徽交控REIT服務“交通強國”戰(zhàn)略為安徽省交通基礎設施建設發(fā)展注入新動能。

二是秉持中金公司服務國家戰(zhàn)略的初心和使命，借助母公司平臺優(yōu)勢戰(zhàn)略性布局REITs業(yè)務。中金基金作為中金公司整體REITs業(yè)務布局中的重要載體，在“中金一家”戰(zhàn)略方針指引下，中金基金密切聯(lián)動中金公司各相關業(yè)務板塊，推動多只公募REITs試點項目的申報，同時開展對后續(xù)儲備項目的研究及盡調工作，積極探索不同基礎設施資產(chǎn)類型，持續(xù)助力中國基礎設施REITs市場發(fā)展。

三是全力投入REITs市場的創(chuàng)新實踐，聚焦打造專業(yè)的基礎設施投研運管團隊。中金基金自成立創(chuàng)新投資部以來，致力于打造業(yè)內領先的基礎設施投資與運營團隊，中金基金REITS團隊具備“產(chǎn)業(yè)投資與運營+投行+公募基金”的復合專業(yè)能力，在管及儲備產(chǎn)品覆蓋主流基礎設施行業(yè)，同時借助內部投研團隊專業(yè)化力量，通過扎實研究與專業(yè)操作，在實踐中不斷提高投資與運管能力，為公募REITs業(yè)務穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展提供人才保障，努力實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營，保護投資者合法權益。

21世紀：當前中金基金的REITs產(chǎn)品（含已上市及在申報）已覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保租房、收費公路四大主流底層資產(chǎn)類型。不同類別底層資產(chǎn)的REITs，其收益特點和管理模式有何異同？

李耀光：從收益特點來看，投資基礎設施公募REITs產(chǎn)品的主要回報主要來自于基金產(chǎn)品分紅，并且根據(jù)政策要求，基礎設施公募REITs在符合分配條件的情況下每年應至少分紅一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金額的90%。根據(jù)底層資產(chǎn)權屬分類，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房項目屬于產(chǎn)權類項目，對應的首年預測（及短期預測）現(xiàn)金流分派率相對較低；收費公路項目屬于特許經(jīng)營權類項目，對應的首年預測（及短期預測）現(xiàn)金流分派率相對較高。

產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流及保障性租賃住房項目每年的主要收入來源為租金收入。租金增長的預期及持有產(chǎn)權資產(chǎn)的升值預期使得資產(chǎn)價值總體上具有長期延續(xù)及增長的預期。對于投資者來說，持有產(chǎn)權類基礎設施REITs產(chǎn)品的收益主要包括每年的現(xiàn)金分紅及資產(chǎn)增值的收益。

相對產(chǎn)權類項目，特許經(jīng)營類基礎設施REITs的特許經(jīng)營期限一般較短，大多數(shù)特許經(jīng)營協(xié)議會約定到期后資產(chǎn)無償移交政府，資產(chǎn)價值將隨著收費期限縮短而逐年遞減，并在到期后歸零。對于投資者來說，持有特許經(jīng)營類基礎設施REITs產(chǎn)品的收益主要來自項目每年的現(xiàn)金分紅。

從管理模式來看，一方面，無論是產(chǎn)權類還是特許經(jīng)營類基礎設施REITs，均要求基金管理人切實履行主動管理職責，并與外部管理機構緊密協(xié)作，充分發(fā)揮基金管理人及外部管理機構在各自領域的專業(yè)管理能力，優(yōu)勢互補、盡職履責。另一方面，對于不同類別底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，基金管理人需要充分了解識別對應行業(yè)的法律法規(guī)及管理規(guī)定、生產(chǎn)運營組織模式及技術特點、底層資產(chǎn)的風險特征和項目實際問題，針對不同類型項目建立標準化的管理體系和專業(yè)化的運營管理方案?？偠灾A設施REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的不斷創(chuàng)新探索要求基金管理人逐步深耕各類基礎資產(chǎn)領域，培養(yǎng)專業(yè)投資管理能力，不斷加深對市場的理解，勤勉盡責、積極作為，增強價值創(chuàng)造能力、保障投資者合法權益，提升投資者的長期投資獲得感。

21世紀：我們注意到，中金的第一只REIT——中金普洛斯的表現(xiàn)尤其可圈可點，不僅成立以來收益率目前居市場首位，當前也位列首批擴募產(chǎn)品當中。中金如何與普洛斯順利達成合作？這只基金成立的背后還有哪些故事？

李耀光：普洛斯是全球領先的專注于供應鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領域新型基礎設施的產(chǎn)業(yè)服務與投資公司，在倉儲物流領域擁有世界級的規(guī)模和優(yōu)勢，且積累了豐富的中國市場投資與運營管理經(jīng)驗。普洛斯不僅是首批國內基礎設施REITs之一的原始權益人，在海外REITs市場也已擁有較為豐富的經(jīng)驗。普洛斯是物流基礎設施投資信托基金GLP J-REIT（3281.TSE）的發(fā)起人和管理者。GLP J-REIT于2012年12月在東京證券交易所上市，是日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。近十多年來，普洛斯始終“重倉”中國。深耕中國，對接全球經(jīng)驗和資源，支持中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展也一直是普洛斯中國的重要戰(zhàn)略。

中金和普洛斯合作，共同致力于高標準物流基礎設施的投資和優(yōu)質運營，推動物流行業(yè)高質量發(fā)展。市場化經(jīng)營和分散布局是中金普洛斯REIT的特點和優(yōu)勢，未來中金基金將與普洛斯一起，持續(xù)為基礎設施項目的平穩(wěn)運營、資產(chǎn)持續(xù)升值保駕護航。

21世紀：區(qū)別于一般性基金產(chǎn)品，近幾年對REITs的設計與管理，是否也讓中金基金在整體業(yè)務能力上取得了新的突破？對未來REITs給公司帶來的新的展業(yè)機會和發(fā)展空間有哪些暢想？

李耀光：REITs產(chǎn)品因其獨特的風險收益特征為資本市場提供了除股票、債券之外的新的優(yōu)質大類資產(chǎn)，是一種風險回報比中等的權益類投資品種，在項目運營平穩(wěn)的情況下可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關聯(lián)性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。對于中金基金來說，公募REITs是在傳統(tǒng)的權益、固收產(chǎn)品外的一條新賽道，為此中金基金組建了專業(yè)部門和團隊負責基礎設施公募REITs產(chǎn)品的投資運營。截至2023年3月，中金基金作為基金管理人在管的3只公募REITs產(chǎn)品，共實現(xiàn)發(fā)行規(guī)模約180億元，在發(fā)行規(guī)模和市值方面行業(yè)領先。公募REITs產(chǎn)品已逐步成為中金基金旗下核心產(chǎn)品類別之一，中金基金也因為在基礎設施公募REITs領域的持續(xù)深耕和創(chuàng)新實踐，獲得2022年度上海證券交易所“優(yōu)秀基礎設施公募REITs參與人”榮譽稱號。

在政策支持力度持續(xù)提升的背景下，2023年中國公募REITs在新發(fā)和擴募的共振下有望進入高質量發(fā)展“快車道”。隨著消費基礎設施建設納入公募REITs試點、收益率要求進一步優(yōu)化，未來建立多層次REITs市場將成為行業(yè)發(fā)展完善的目標，無論是市場發(fā)行主體、底層資產(chǎn)類型、投資主體都將進一步得到豐富。與此同時，市場對于公募REITs產(chǎn)品的認知也在不斷深化迭代，產(chǎn)品市場表現(xiàn)出現(xiàn)分化，對于基金管理人的主動管理運營能力及成果提出了更高的要求。中金基金與母公司中金公司將以全牌照、一體化的展業(yè)優(yōu)勢助力中國公募REITS市場的發(fā)展，為中國公募REITS的完善和優(yōu)化持續(xù)貢獻力量。

21世紀：今年全國兩會期間，全國人大代表、深交所總經(jīng)理沙雁等人曾建議，可以對基金法進行修改，從而為當前“公募基金-ABS-SPV”的REITs產(chǎn)品結構進一步簡化，上述建議中所設計到的調整會在未來成為普遍趨勢嗎？這些調整可能將為公募基金公司帶來哪些新機遇？

李耀光：基礎設施REITs現(xiàn)階段的產(chǎn)品結構下要求基金管理人和計劃管理人為同一控制下的關聯(lián)方，部分壓縮了管理鏈條。不過，除部分券商資管子公司外，基金管理人和計劃管理人多屬于兩個法人，需要各自履行內部決策及相關工作流程。根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》約定，基金管理人可將部分運營管理職責委托由外部管理機構負責，但是基金管理人仍需要依法承擔法律責任、且必須享有決策控制權，以此來有效避免多重委托下產(chǎn)生的代理問題。上述機制安排，一方面壓實了基金管理人對基礎設施REITs的主動管理責任，對外部管理機構的受托履職情況進行有效把控；另一方面也充分發(fā)揮了外部管理機構在產(chǎn)業(yè)端的專業(yè)優(yōu)勢，保持了基礎設施項目運營管理的延續(xù)性與穩(wěn)定性。在我國現(xiàn)階段客觀國情下，這種治理和運作模式實現(xiàn)了金融端與產(chǎn)業(yè)端較為有效的融合與平衡。

21世紀：試點近兩年來，我國公募REITs發(fā)行逐漸進入常態(tài)化，試點資產(chǎn)類型也呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。REITs基金的擴容擴募，可能會為公募基金公司和投資者分別帶來哪些影響？當前中金基金的項目儲備情況如何？后續(xù)在公募REITs的布局方面有何規(guī)劃？

李耀光：公募REITs的擴容、擴募有助于資本市場持續(xù)納入多元化優(yōu)質存量基礎設施資產(chǎn)，更好發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺，服務國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟的作用，助力開啟我國資本市場發(fā)展新階段。2022年9月中金普洛斯REIT等五支基礎設施基金向監(jiān)管部門申請擴募并購入資產(chǎn)，存量公募REITs擴募有望在2023年落地，從而形成公募REITs市場產(chǎn)品新發(fā)和基金擴募雙輪驅動的良性發(fā)展格局。擴募并新購入資產(chǎn)有助于分散資產(chǎn)的持有風險，增強REITs的成長性，有助于為投資者創(chuàng)造長期投資價值。

中金基金堅持致力于提升主動管理運營能力，服務實體經(jīng)濟，助力公募REITs高質量發(fā)展。目前管理與推進的項目資產(chǎn)類型包括倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，所覆蓋的資產(chǎn)分布在京津冀區(qū)域、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝雙城等區(qū)域，積極助力國家深化區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略。

未來，中金基金將繼續(xù)以公募REITs管理人的身份致力于建立多層次REITs市場，助力推動公募REITs行業(yè)的資產(chǎn)發(fā)起主體、基礎設施資產(chǎn)類型、投資群體、創(chuàng)新產(chǎn)品形式逐步多元化，促進我國公募REITs市場的穩(wěn)定、可持續(xù)高質量發(fā)展。

21世紀：如何理解REITs在當前公募基金市場的地位和價值？展望未來中國公募REITs發(fā)展，還有哪些變化值得期待？

李耀光：REITs在投資標的、發(fā)行定價以及風險特征等方面與其他公募基金產(chǎn)品有較大差異，是公募基金市場中的一個獨特品類。伴隨宏觀環(huán)境的變化，資管行業(yè)需求在發(fā)生深層次變化，另類投資需求顯著上升。以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎設施與不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的公募REITs，其有別于股、債的收益風險特征、較好的流動性、標準化的較低的投資門檻等，使其成為有效的分散配置、提升長期收益的工具，具有獨特的投資配置價值。在監(jiān)管部門與市場的共同努力下，國內公募REITs上市以來取得累累碩果，市場建設穩(wěn)步推進。在近兩年的試點過程中，中國REITs市場規(guī)則已逐漸完善，正形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎，有效盤活基礎設施存量資產(chǎn)，拉動重點領域再投資，為廣大投資者提供了新的投資產(chǎn)品，發(fā)揮了金融服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化資源配置的功能。

展望未來，公募REITs市場有望在保質提效基礎上實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，基礎設施資產(chǎn)類型、原始權益人主體、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態(tài)體系逐步建立，多層次REITs市場建設不斷推進。國家發(fā)改委和證監(jiān)會于3月24日發(fā)布的236號文（《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》）等通知首次提出將消費基礎設施類資產(chǎn)納入REITs試點范疇，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施公募REITs。消費基礎設施REITs的推出將豐富我國REITs市場資產(chǎn)內涵，同時對于商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)以及相關企業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。伴隨基礎設施資產(chǎn)類型的豐富、參與主體的多元化，公募REITs將更好地發(fā)揮其作為上市平臺的作用，服務國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

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