時(shí)隔近兩年，港股上市房企終于迎來新成員。

3月23日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)（02421.HK）在港交所正式掛牌上市。開盤價(jià)1.76港元，短暫沖高后股價(jià)回落，盤中最高2港元，最低1.49港元，收?qǐng)?bào)1.6港元，下跌9.09%。截至收盤，總市值8.09億港元。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管行業(yè)企穩(wěn)及政策環(huán)境有利于房企IPO，但由于嘉創(chuàng)地產(chǎn)并不發(fā)行新股，沒有新募集資金，因此監(jiān)管審批相對(duì)寬松，并不意味著房企IPO開閘。此前多次遞表的地產(chǎn)公司是否能夠成功上市，仍然取決于公司的基本面，包括流動(dòng)性、投資布局、土地儲(chǔ)備、開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力等因素。

(資料圖)

旗下僅7個(gè)項(xiàng)目

聚焦大灣區(qū)城市更新

嘉創(chuàng)地產(chǎn)是一家住宅物業(yè)發(fā)展商，在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。目前旗下僅有7個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，包括5個(gè)已完成項(xiàng)目(指各期嘉輝豪庭及羅浮公館)、1個(gè)持作未來發(fā)展項(xiàng)目及1個(gè)持作投資項(xiàng)目。

此前，嘉創(chuàng)地產(chǎn)曾于2022年的3月31日和11月25日在港交所兩次遞表，最終以介紹方式分拆在港交所主板上市。

在上市前，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的控股股東是嘉利國(guó)際(01050.HK)，持股100%。嘉利國(guó)際已于主板上市逾25年，在分拆完成前，嘉利國(guó)際主要從事五金塑膠業(yè)務(wù)、電子制造業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在分拆完成后，嘉利國(guó)際不再是嘉創(chuàng)地產(chǎn)的股東。

2015年嘉利國(guó)際才正式涉足房地產(chǎn)，也就是嘉創(chuàng)地產(chǎn)的前身。

上市文件顯示，嘉創(chuàng)地產(chǎn)主要通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售，及收購重建用地并轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地以獲取物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目用地。按總樓面面積計(jì)，約64.1%的土地為通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售獲得，約35.9%的土地通過收購重建用地并轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地獲得。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約為25.96萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可銷售整體樓面總面積約12.82萬平方米，及整體樓面總面積13.15萬平方米持作未來發(fā)展。

在過去三個(gè)年度，嘉創(chuàng)地產(chǎn)均實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)增長(zhǎng)。從2020年3月31日至2022年3月31日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益從4.82億元增長(zhǎng)至5.91億元再到7.76億元，毛利從3.49億元增長(zhǎng)至4.29億元再到5.87億元，期內(nèi)溢利從1.29億元增長(zhǎng)至1.61億元再到2.43億元。

嘉創(chuàng)地產(chǎn)在上市文件中表示，未來將繼續(xù)在大灣區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張并專注于重建用地，為了從其他發(fā)展商中脫穎而出，已經(jīng)并可能繼續(xù)通過城市更新取得土地，主要是對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊工廠及舊村莊等進(jìn)行改造。目前嘉創(chuàng)地產(chǎn)有3個(gè)城市更新項(xiàng)目，即嘉輝豪庭三期、四期及五期。

行業(yè)企穩(wěn)利于房企IPO

是否開閘仍取決于公司基本面

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，房企赴港IPO的進(jìn)程也基本停滯。在嘉創(chuàng)地產(chǎn)之前，成功在港上市的是三巽集團(tuán)，2021年7月19日，在歷經(jīng)兩年四次遞表之后，三巽成功赴港上市，但也隨即迎來行業(yè)下行周期。

2022年11月以來，金融支持16條、“第三支箭”股權(quán)融資政策相繼出臺(tái)，意在支持房企融資，而嘉創(chuàng)地產(chǎn)的第二次遞表，恰恰處在這一時(shí)間點(diǎn)。

“從行業(yè)基本面看，房企銷售企穩(wěn)及政策環(huán)境有利于房企IPO。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初顯，據(jù)中指研究院《2023年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，2023年1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)、債券等融資渠道預(yù)期將加快修復(fù)，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年2月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元，同比上升15.5%，萬科、碧桂園等公司均在港股完成配股融資。

不過，以介紹方式上市的嘉創(chuàng)地產(chǎn)仍有其“特殊性”。不發(fā)行新股，沒有新募集資金，只是將公司股東本身的舊股申請(qǐng)掛牌買賣，因此監(jiān)管審批較為寬松。劉水認(rèn)為，介紹上市可以大幅縮短上市流程，提升上市速度，上市之初會(huì)影響融資功能，但后期可以通過再融資提升融資能力。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，目前來看，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模、土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品能力和運(yùn)營(yíng)能力，并無太大亮點(diǎn)，如果未來不能提煉出特別的優(yōu)勢(shì)，估計(jì)很難得到資本市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。

在劉水看來，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整期，盡管融資政策充足且寬松，但企業(yè)需要一定時(shí)間修復(fù)現(xiàn)金流、恢復(fù)盈利能力，投資人短期內(nèi)或仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。股權(quán)融資方面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍以上市房企配股融資為主，不會(huì)出現(xiàn)集中上市的情況。此前多次遞表的地產(chǎn)公司是否能夠成功上市，仍然取決于公司的基本面，包括流動(dòng)性、投資布局、土地儲(chǔ)備、開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力等因素。

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