日前，泰禾集團(tuán)在對(duì)深交所關(guān)注函的回復(fù)公告里稱(chēng)，由于2022年交付項(xiàng)目增多，預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入和整體毛利率將出現(xiàn)上升，與此同時(shí)，由于較多項(xiàng)目交付，停止利息資本化，相關(guān)借款費(fèi)用上升，導(dǎo)致公司虧損。

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多項(xiàng)目交付致結(jié)轉(zhuǎn)收入和毛利上升

泰禾集團(tuán)在回復(fù)公告中表示，2022年度，公司持續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，以保交付作為公司運(yùn)營(yíng)的首要目標(biāo)，2022年度交付項(xiàng)目數(shù)量高于2021年度，2022年度交付項(xiàng)目所在地主要為北京及福州地區(qū)，有6個(gè)主要項(xiàng)目交付，2021年度交付項(xiàng)目所在地主要為北京地區(qū)，有2個(gè)主要項(xiàng)目交付。

2022年度，公司預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入82億元，相較2021年度結(jié)轉(zhuǎn)49億元大幅上升66%，整體毛利率由2021年度的7%上升為11%，故公司2022年度項(xiàng)目結(jié)算的毛利高于上年。

泰禾表示，2022年度項(xiàng)目毛利率變動(dòng)的主要原因分析如下：交付的項(xiàng)目基本已在以前年度完成預(yù)售，項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不大；項(xiàng)目交付時(shí)已達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)，相關(guān)利息成本已停止資本化，進(jìn)行了費(fèi)用化處理；交付的項(xiàng)目毛利率相對(duì)2021年度較高，主要原因是2022年度交付的主要項(xiàng)目的平均土地成本低于2021年度，有較大盈利空間。2022年度和2021年度交付項(xiàng)目的建設(shè)期均較長(zhǎng)，項(xiàng)目歸集的開(kāi)發(fā)成本較高，兩年間7%-11%的毛利率水平偏低，在行業(yè)的合理區(qū)間之內(nèi)。

不過(guò)，由于2022年度較多項(xiàng)目交付，停止利息資本化，相關(guān)借款費(fèi)用上升，導(dǎo)致公司虧損。

泰禾此前發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2022年公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損39.06億元– 52.85億元，上年同期虧損40.13億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為虧損34.2億元–46.27億元，上年同期虧損43.24億元；基本每股收益為虧損1.5694元/股–2.1233元/股，上年同期虧損1.6124元/股。

債務(wù)重組仍在持續(xù)推進(jìn)中

除了解釋項(xiàng)目結(jié)算毛利上升的原因，深交所還要求泰禾說(shuō)明前期已過(guò)時(shí)效的債務(wù)重組方案、展期協(xié)議的后續(xù)進(jìn)展情況，以及2022年業(yè)績(jī)預(yù)告仍然沿用2021年度對(duì)借款利息及資本化的處理方法的主要考慮等。

對(duì)此，泰禾表示，截至2021年12月31日，公司有息負(fù)債余額約930億元，2021年度計(jì)提利息91億元。針對(duì)已過(guò)時(shí)效的債務(wù)重組方案，公司在2022年度內(nèi)與金融機(jī)構(gòu)重新續(xù)簽了協(xié)議，涉及142億元有息債務(wù)，續(xù)簽的融資借款關(guān)鍵參數(shù)和對(duì)應(yīng)利息費(fèi)用并無(wú)變化。

泰禾認(rèn)為，與多數(shù)主要債權(quán)人的債務(wù)和解并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的失效，按原借款協(xié)議執(zhí)行的可能性較大，并且從后期已經(jīng)落地或續(xù)簽的展期協(xié)議來(lái)看，除延長(zhǎng)重組寬限期、允許應(yīng)付未付利息在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)兌付外，融資借款的其他關(guān)鍵參數(shù)，如借款利率，與前期公司預(yù)估的基本相符，因此沿用與2021年一致的利息計(jì)提方式。

泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)2022年度借款利息約88億元，其中資本化65億元，費(fèi)用化23億元。而在2021年，借款利息91億元，其中資本化73億元，費(fèi)用化18億元。

相比2021年度，借款利息費(fèi)用化金額增加5億元，泰禾表示主要原因是2022年度項(xiàng)目交付后，相關(guān)利息不再滿足資本化條件，而2022年度并未新增可利息資本化的在建項(xiàng)目，因此利息費(fèi)用化金額高于上年。

從總體趨勢(shì)看，2020-2022年度，借款利息分別為99億、91億和88億，借款利息的減少主要原因是各年內(nèi)歸還借款本金或完成債務(wù)重組剝離借款，借款利息費(fèi)用化金額分別為15億、18億和23億，逐步提高的主要原因是2020-2022年度陸續(xù)有項(xiàng)目交付而不再符合資本化條件，而沒(méi)有新增符合利息資本化條件的在建項(xiàng)目，因此上述變動(dòng)是合理的。

泰禾表示，由于債務(wù)重組在持續(xù)推進(jìn)中，且涉及利息資本化的項(xiàng)目較多，公司目前仍在陸續(xù)提供相關(guān)資料，力求與年審會(huì)計(jì)師在借款利息及資本化的認(rèn)定方面達(dá)成一致。

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