本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

【資料圖】

稍顯低迷的杭州樓市，在年末迎來了百億紅盤。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)，2022年1-12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，成交總額達(dá)3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交，今年成交量出現(xiàn)了腰斬。

把時間線拉長來看，2022年杭州新建住宅成交為近8年來的新低，跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。

不過，接近年末，杭州新房市場似乎迎來了“翹尾”跡象。12月以來，在主城區(qū)多個新盤入市之下，樓市出現(xiàn)回暖跡象，其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來超3000組客戶追逐，中簽率僅10.88%，并觸發(fā)久違的社保排序。

這也是港資新世界發(fā)展在杭州的首個樓盤。根據(jù)新世界中國官微12月21日披露，江明月朗園在12月17日加推當(dāng)日攬金近40億元，加上今年6月首推的戰(zhàn)績，單盤銷售金額突破110億元。

杭州樓市再現(xiàn)紅盤，麗水富豪買走1億豪宅

2019年7月30日，港資新世界罕見地在內(nèi)地大手筆拿地。

彼時備受關(guān)注的杭州上城區(qū)大幅商住地迎來出讓，整宗地塊面積達(dá)93364平方米，用途為住宅用地、商業(yè)商務(wù)用地。地塊設(shè)置了較為嚴(yán)苛的條件，其中商業(yè)占比達(dá)到60%，且商業(yè)部分有7萬平方米需要自持40年，9萬平方米需要自持20年，對于開發(fā)商商業(yè)運(yùn)作能力有著不低的要求。

最終，新世界以97.92億元的價格競得地塊，樓面價24860元/平方米，刷新了杭州年內(nèi)地塊成交總價紀(jì)錄。

當(dāng)時正值杭州商業(yè)地產(chǎn)活躍之際，新一線城市的杭州吸引了不少商業(yè)巨頭加入。

在新世界拿地的前兩個月，嘉里建設(shè)以68億元拿下文暉城市之星綜合體；再往前一年，恒隆地產(chǎn)則以107.3億元總價拿下百井坊項(xiàng)目，擬打造恒隆廣場；在新世界拿地之后的不到兩個月，新鴻基與平安聯(lián)合體以132.6億元總價拿下了杭州錢江新城江河匯綜合體地塊，并計(jì)劃打造IFC。

新世界競得地塊位于望江新城，是杭州主城區(qū)熱門的樓市板塊，西接西湖、東接錢江新城，作為承接新老中心的紐帶占據(jù)著絕佳位置。

據(jù)了解，項(xiàng)目命名為新世界·城市藝術(shù)中心，項(xiàng)目總建筑面積約74萬平方米，總投資高達(dá)230億元，囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業(yè)綜合體、寫字樓。

“江明月朗園”便是項(xiàng)目的住宅部分，在今年6月首次入市，601套房源吸引了約5456戶家庭登記，首日售罄，認(rèn)購金額超70億元；在12月的收官加推中再攬金近40億元，整個項(xiàng)目銷售110億元。

在12月加推中，由于超10倍的認(rèn)購數(shù)，樓盤還進(jìn)入“拼社保”環(huán)節(jié)，即按社保繳納月數(shù)排序入圍搖號，這也是時隔3個月杭州新房搖號市場再度出現(xiàn)樓盤觸發(fā)社保排序。

最終，項(xiàng)目綜合中簽率僅10.88%，相較杭州今年35%的新房搖號平均中簽率低了不少。可以看出，雖然項(xiàng)目本身存在得房率偏低等問題，但由于項(xiàng)目限價與周圍二手房價的倒掛空間較大，以及學(xué)區(qū)、配套等原因，還是吸引了不少投資客。

據(jù)一名杭州豪宅房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，江明月朗園限價6.98萬元/平方米，而周邊二手房均價在低迷行情之下仍有11-12萬元/平方米左右，“倒掛至少5萬元/平，搶手得很。”以224平方米戶型計(jì)算，買一套便可賺超千萬。

此次加推，新世界還推出了頂躍樓王戶型，該房源位于最靠近建設(shè)中的K11的10棟，建筑面積約1468平方米，相當(dāng)于8套普通房源的總和，備案總價1.1188億元。據(jù)上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹，該房源還是杭州搖號以來公開銷售的最大面積住宅。

根據(jù)報道，該套超億元的房源最終由181號購房家庭買走，身份證開頭是 332528，為浙江麗水松陽人。

新世界抄底內(nèi)地，準(zhǔn)備200億港元用于收并購

單盤百億的銷售，也讓首次露臉杭州市場的港資新世界備受關(guān)注。

事實(shí)上，新世界發(fā)展是最早參與內(nèi)地投資的港資企業(yè)之一，在創(chuàng)始人鄭裕彤帶領(lǐng)下于20世紀(jì)80年代踏足廣州。

彼時新世界發(fā)展在北京、沈陽、武漢、長沙、廣州、海口等城市廣泛布局，也借機(jī)拿下大量土儲。不過,自2000年后，新世界明顯地放緩在內(nèi)地的投資布局。

2015年起，內(nèi)地房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，土地市場競爭激烈、面粉貴過面包，追求低杠桿的香港開發(fā)商開始退場拋售內(nèi)地資產(chǎn)。當(dāng)年，新世界中國先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個物業(yè)項(xiàng)目給恒大，涉資208億元。

因此，當(dāng)時關(guān)于新世界退出內(nèi)地房地產(chǎn)的議論也不絕于耳。

隨著近兩年內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整變化，鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺前，新世界又開始展現(xiàn)出對內(nèi)地市場的野心。2021年，新世界發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)平臺新世界中國將總部從香港搬遷至廣州。

相比過往全國二三線城市的布局，如今新世界中國投資重心集中在粵港澳大灣區(qū)及上海、杭州等部分城市。同時，與恒隆地產(chǎn)等一眾偏重商業(yè)地產(chǎn)的港資不同，新世界發(fā)展在這些城市多以綜合體形式布局，以“商業(yè)與住宅并重”作為發(fā)展策略，杭州新世界·城市藝術(shù)中心便是如此。

近期，新世界中國行政總裁黃少媚就對外表示，新世界不是單純的香港發(fā)展商也不是單純的本地發(fā)展商，既通過銷售快速回流現(xiàn)金，也通過租賃實(shí)現(xiàn)租金收入，這樣才能實(shí)現(xiàn)平衡和長久。

在今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場相對低迷之時，鄭志剛也在業(yè)績會上直言“現(xiàn)在反而是最好的投資時期”，并將預(yù)留約200億港元用于收并購，看準(zhǔn)時機(jī)加碼大灣區(qū)。

2022年以來，新世界除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等國央企達(dá)成業(yè)務(wù)合作，還以22.9億元收購嘉民集團(tuán)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流物業(yè)、聯(lián)合招商蛇口及保利以34.2億元競得上海普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊等。

不過，對于一向重視低杠桿、注重利潤率的港資而言，他們對于公開市場搶地仍不像內(nèi)地開發(fā)商那么肆意。盡管內(nèi)地樓市處于調(diào)整之中，新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地，過去兩年，新世界中國便在深圳龍崗、光明，廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項(xiàng)目。

12月19日，新世界中國官微披露，其位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目已正式開工建設(shè)，為新世界中國在深圳首個正式進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段的城市更新項(xiàng)目。

新世界所摘舊改項(xiàng)目多為合作開發(fā),且利潤可觀，但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開發(fā)周期長，另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停，政府面有意控制舊改的整體規(guī)模和速度，這都給新世界的項(xiàng)目變現(xiàn)帶來一些潛在風(fēng)險。

從財(cái)報中也可窺見，近兩年新世界發(fā)展負(fù)債率、短債占比均有所提升，賬面現(xiàn)金存款也有所減少。截至2022年6月30日，新世界發(fā)展凈負(fù)債率是43%，相比去年同期增長了近7個百分點(diǎn)。

同時，新世界發(fā)展在大灣區(qū)等地所持項(xiàng)目規(guī)模均不小，購物中心等投資物業(yè)建設(shè)周期長，這對于新世界發(fā)展資金回轉(zhuǎn)效率、綜合打造能力也帶來不小挑戰(zhàn)。

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