重點(diǎn)城市土拍迎來高峰。

證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從9月23日到29日，僅6天就有7個(gè)城市“扎堆”完成了年內(nèi)第三輪集中土拍，其中包括北京、上海、深圳三個(gè)一線城市。截至9月29日，已經(jīng)有北京、上海、深圳、杭州、蘇州、武漢、青島、廈門、無錫、福州、寧波等11個(gè)城市完成第三輪集中土拍。

記者梳理各城市成交結(jié)果來看，城市間土拍熱度冷熱不均，城市內(nèi)部也分化明顯，除北京、杭州土拍熱度較第二輪稍有升溫外，多數(shù)城市熱度有所下滑；除北京、寧波平均溢價(jià)率較第二輪提高外，其他城市均有所降低，但這些城市的共同特征是拿地企業(yè)仍以國央企和地方平臺(tái)公司為主。另外，熱點(diǎn)城市民企拿地意愿回升。

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接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市下行壓力仍大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行，國央企拿地占比有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

多數(shù)城市熱度下滑

記者梳理各地土拍結(jié)果來看，北京第三輪土拍熱度較上一輪稍有升溫，杭州延續(xù)了前兩輪的熱度，寧波、福州保持平穩(wěn)，而深圳、上海、蘇州、武漢、青島、無錫、廈門則熱度有所下滑。

記者根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已完成今年第三輪集中土拍的11個(gè)城市中，土地出讓金排名前三的分別是上海(1053.8億元)、北京(500.29億元)、杭州(430億元)；平均溢價(jià)率排名前三的分別是北京(6.06%)、杭州(5.13%)、寧波(4.72%)；除北京、寧波平均溢價(jià)率較第二輪提高外，其他城市均有所降低。

從溢價(jià)率最高的北京來看，成交的18宗地塊中，有10宗底價(jià)成交，有8宗地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)到6.06%，較第二輪上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，市場稍有升溫。其中，海淀區(qū)永豐、豐臺(tái)區(qū)造甲村等熱門地塊競爭激烈，溢價(jià)率均達(dá)到15%，海淀區(qū)永豐0013號(hào)地更是達(dá)到地價(jià)和競現(xiàn)房面積“雙觸頂”。

同樣表現(xiàn)搶眼的杭州，成交的19宗涉宅用地中，有8宗競價(jià)達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，占比達(dá)42.1%，比第二輪擴(kuò)大15.4個(gè)百分點(diǎn)，另有2宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率5.13%，延續(xù)了前兩輪的熱度。

9月29日收官的寧波土拍，平均溢價(jià)率達(dá)到4.72%。10宗成交地塊中，溢價(jià)成交的4宗地里有3宗觸頂，最熱地塊有9家房企競爭，最終經(jīng)過58輪報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格30.71億元，競價(jià)時(shí)間超過兩個(gè)小時(shí)，由寧波東投搖號(hào)競得。熱門地塊仍是房企的主要攻略對(duì)象。

同日福州第三輪土拍也平穩(wěn)收官，15宗涉宅用地?cái)埥?21億元，其中，四城區(qū)11宗地吸引50家競買人參與角逐，最熱的鼓樓區(qū)舊改項(xiàng)目地塊就有42家競買人參與競價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的還有40家房企，最終保利搖號(hào)競得該地塊。

作為今年土地市場熱度最高的城市，深圳第三輪土拍熱度較前兩輪有明顯下滑。9月28日7 宗宅地有1宗流拍，其余6宗成交地塊中，有4宗底價(jià)成交，2宗達(dá)到地價(jià)上限成交，整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪大幅下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。

同樣是一線城市的上海，雖然收金創(chuàng)新高，但熱度也較上一輪出現(xiàn)下滑。9月27日35宗涉宅地塊收金達(dá)到1053.8億元，但是底價(jià)成交地塊多達(dá)24宗，占比接近7成。另外，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段的有8宗，較前一輪有所減少；平均溢價(jià)率2.27%，較前一輪也有所降低。

另外，青島、武漢、蘇州，與8月底完成第三輪土拍的無錫、廈門，市場熱度均有降溫。其中，青島成交的30宗地中，僅1宗觸頂、1宗溢價(jià)，其余28宗均底價(jià)成交，另有3宗流拍；武漢在核心區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)土地推出的背景下，仍僅有1宗地觸頂搖號(hào)，其余地塊多底價(jià)成交，平均溢價(jià)率降至0.1%；蘇州9宗地中有5宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率2.15%；無錫11宗涉宅用地全部底價(jià)成交；廈門6宗地全部以超低溢價(jià)或底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為0.2%，創(chuàng)下廈門集中土拍以來的新低。

對(duì)于多數(shù)城市土拍熱度較第二輪下滑的主要原因，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，除了受到期房延期交付的擔(dān)憂、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入預(yù)期悲觀的影響，還包括今年第三輪供地大部分無法在今年年底前開盤貢獻(xiàn)銷售業(yè)績，因此企業(yè)拿地積極性有所下降。

不僅各城市間土拍熱度冷熱不均，城市內(nèi)部各板塊熱度也分化明顯。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソ邮茏C券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，冷熱分化成為各城市土拍的普遍特征，周邊庫存壓力低、流速快的價(jià)值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。由此可見，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

“而當(dāng)前樓市下行壓力仍大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。”楊科偉對(duì)記者說，與此同時(shí)，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐危乱患径瘸鞘型僚摹白财凇钡目赡苄愿撸纱藭?huì)導(dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

熱點(diǎn)城市本地民企發(fā)力

證券時(shí)報(bào)記者梳理第三輪集中土拍的拿地企業(yè)來看，共同特征是仍以國央企和地方平臺(tái)公司為主。

這種特征在一線城市表現(xiàn)突出，以9月28日剛剛收官的深圳土拍為例，成交的6宗地中，有5宗被國央企包攬。其中，深鐵斥資60.4億元獨(dú)攬3宗，招商 蛇口、華潤各獲1宗，只有1宗被本地民企競得。

雖然最終拿地企業(yè)仍以國央企為主力，但是從深圳第三輪土拍的報(bào)名情況看，民企參與度在提高。深圳規(guī)劃和自然資源局表示，第三輪土拍民企參與競買占比達(dá)27%，民企參與競買的意愿較強(qiáng)烈，龍華區(qū)地塊參與搖號(hào)的9家企業(yè)中過半數(shù)企業(yè)為民企。

北京拿地的主力也集中于國央企，熱門地塊的競爭多在國央企間展開，其中，中海斥資近150億元拿下三宗熱門地塊，成為本輪拿地大戶。18宗地成交地塊中，僅1宗被民企龍湖競得，其余拿地企業(yè)均為國央企和地方平臺(tái)公司。

而上海35宗成交地塊中，有26宗被保利、招商等國央企和城投類公司收入囊中，占比高達(dá)74%。

另外，武漢則以本土國資托底，國資企業(yè)拿地金額占到總成交金額近9成；青島成交的30宗地塊中，有22宗地塊背后有城投類公司的參與；福州成交的15宗地塊中，除一宗被保利競得，其他多數(shù)被本土國企包攬。

值得注意的是，蘇州、無錫等城市最終拿地的雖也以地方國資為主導(dǎo)，但是本地民企參與度顯著提升。

而民企參與度最高的是杭州，成交的19宗地中，除了招商 蛇口、保利、華潤以及托底的之江城投和杭州地鐵外，其他地塊均由杭州本土民企收入囊中，占比超過50%。其中，杭州本土兩大品牌房企表現(xiàn)活躍，綠城以總價(jià)80.9億元奪得兩宗地，濱江以總價(jià)69.1億元斬獲3宗熱門地塊。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，坤和、中豪、圣奧、杰立等均有拿地。

張凱認(rèn)為，國央企對(duì)土拍規(guī)則調(diào)整適應(yīng)性更強(qiáng)，同時(shí)得益于此前部分項(xiàng)目去化達(dá)到預(yù)期，國央企率先積極展開拿地，第三輪集中土拍國央企拿地占比有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

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