本文來源：時代財經 作者：劉新歌

郭廣昌在上海外灘又有大動作。

2022年9月1日，備受關注的上海黃浦區福佑路地塊歷史風貌保護項目（下稱“福佑路項目”）公示了實施主體，由豫園股份與螞蟻集團聯合體共同拿下。

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與2021年上海城投、上海建工聯手拿下的豫園社區地塊和嘉里建設拿下的金陵路豫園站上蓋地塊相比，福佑路項目體量更大，也更接近黃浦江，堪稱外灘的“王炸”地塊。

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早在2010年，復星國際創始人郭廣昌將目光盯上外灘，目前，復星國際持有上海BFC外灘金融中心100%股權，復星集團總部也位于此。

豫園股份是復星國際快樂板塊旗下的商業平臺，而上述地塊在豫園和BFC外灘金融中心之間，西側還有豫園股份旗下項目豫園商城一、二、三期。這個項目對豫園股份意義重大，意味其連片開發“大豫園片區”成為可能。

豫園股份表示，福佑路地塊向西貫通豫園商圈，向東連接起外灘，10萬平方米的豫園商圈將蛻變為100萬平方米、包含商業、辦公、文化、旅游等多種功能的大豫園片區。

而作為浙江同鄉，這也是郭廣昌與馬云的又一次聯手。

浙商大佬抱團拿下外灘地塊

外灘見證了昔日上海“十里洋場”的繁華，也是上海最有價值的區域之一。

福佑路項目占地面積達10.82萬平方米。按照規劃，地上總建筑面積不超過17.85萬平方米，地下總建筑面積不超過30.9萬平方米。目前該項目成交價尚未對外披露，但與周邊地塊相比可推知一二。豫園社區地塊地上面積約5.77萬平方米、總建筑面積約34萬平方米，成交價176億元；金陵路豫園站上蓋地塊土地總面積約3.81萬平方米、總建筑面積約19.85萬平方米，總代價133.29億元。

不過，福佑路項目或許也是片區內開發難度最大的一塊地。首先，地塊內包含大量極具海派風格的石庫門里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保護、保留歷史建筑總建面約9.86萬平方米，占地上總建筑面積的55.24%。其次，該項目包含8宗地上地塊和8塊地下空間地塊。8宗地上地塊中涉宅用地3宗、商業和辦公用地5宗，除一宗辦公用地限高100米外，其余7宗地建筑高度均不得超過12米.

上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經稱，“該地屬于上海市中心的中心，土地價值高，在籍人員多，情況復雜，舊改不容易，成本肯定高。”而據市場傳聞，福佑路項目拆遷長達近10年，投入的拆遷和資金成本或已超過500億元。

因此，項目遴選門檻極高，包括項目建設期間對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于120億元，項目規劃資源綜合驗收通過后五年內對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于144億元，交地后6個月內須開工等頗為嚴苛的條件。

或許為了吞下這塊誘人但有點難啃的骨頭，郭廣昌拉來了馬云的螞蟻集團，雙方出資比例尚未可知，但據了解，該項目將由豫園股份主導開發，項目建成后螞蟻將獲取約6萬平方米的自持辦公物業，深化在上海的金融科技、區塊鏈業務布局。

兩個浙商大佬的聯手拉高了福佑路項目的話題度。細數履歷可見二人頗有淵源，除了是浙江老鄉和同齡人外，兩人還是長江商學院同學、太極愛好者。在社會活動中，兩位的交集也甚多。在浙商總會，馬云為會長，郭廣昌為創會副會長；而在神秘的泰山會中，馬云、郭廣昌均為成員；此外，二人還于2006年創立了另一商業組織“江南會”，該組織主要人員均為浙江有名的富豪。

郭廣昌的外灘情結

一座外灘，可以說見證了半個中國房地產史。

在這個東臨黃浦江，西接上海舊金融中心，北至蘇州河，全長不到2公里的繁華片區里，曾匯聚了多位商界大佬。戴志康、潘石屹、宋衛平、盧志強，及至接盤而來的孫宏斌、張玉良，都曾在此留下身影，大佬們躊躇滿志而來，最終因商海浮沉，鮮有人能真正駐足。

郭廣昌對外灘亦格外青睞。他曾在個人公眾號撰文回憶，“剛來上海上大學的時候，我一次來到了外灘，立即就被萬國建筑群的氣勢所震撼。我當時就有這么一個小小的愿望，假如以后能夠天天在外灘上班，該有多好。”

2017年，郭廣昌實現了這個愿望，復星集團將總部搬到了BFC外灘金融中心。而后者，不僅是少年郭廣昌的夢想，也是商界大佬郭廣昌曾經志在必得的“白月光”，他為此還跟SOHO潘石屹對簿公堂。

“纏斗”數年，敗訴的SOHO中國退出，復星國際持有外灘8-1地塊的全部股權。但為了提高資產流動性，郭廣昌又以53.3億元的價格將BFC50%的股權賣給了嘉興盛世神州穩利投資合伙企業。2019年4月，這部分股權又被中融信托取得。

如今，兜兜轉轉12年，這宗于2010年出讓的上海灘“百億地塊”再次被復星國際全資持有，成為郭廣昌資本帝國里的又一枚“勛章”。

除了BFC，郭廣昌正在外灘打造他的“大豫園片區”。2001年,復星收購豫園商城（豫園股份前身）。2017年，資產重組后的豫園股份啟動豫園商圈的改造升級，2018年后披露希望打造“大豫園片區”的構想。

這一構想獲得政府的支持，今年7月，上海市黃浦區正式將深化“大豫園片區”建設納入下階段重點工作。根據福佑地塊的功能定位，該地塊將結合豫園老城廂打造獨具地域特色的商業文化旅游目的地和生活體驗地，結合外灘金融集聚帶打造金融科技產業集聚區，實現地區的經典延續和迭代復興。

而豫園股份控股股東復星國際聯席首席執行官徐曉亮表示，福佑地塊是少有的毗鄰外灘的稀缺資源，被很多人戲稱為是上海的“傳家寶”。其更看重的是由福佑地塊串聯起的大豫園片區，其最大的寶藏是獨有的海派文化基因。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對時代財經稱，拿下福佑地塊，將能推動豫園股份多業態布局，補齊“大豫園片區”版圖中一塊至關重要的“拼圖”。

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