3月份通常是樓市一年當中首個交易旺季，俗稱“小陽春”。今年樓市“小陽春”有所提前，記者從多個市場機構數(shù)據(jù)了解到，自春節(jié)假期結束以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱門城市樓市回暖態(tài)勢表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，“小陽春”行情初現(xiàn)。

熱點城市回暖

數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個和14.5個百分點。從國家統(tǒng)計局監(jiān)測的40個重點城市來看，1月份至2月份新建商品房銷售面積和銷售額同比分別增長1.3%和7.1%。

中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房網(wǎng)簽11876套，環(huán)比下降4.8%，同比上漲87.6%。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月1日至11日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5541套，工作日日均網(wǎng)簽量在700套左右，比春節(jié)前增長7%左右。

“今年‘小陽春’主要還是因為入學需求疊加春節(jié)后部分改善需求。”中原地產首席分析師張大偉表示，在去年一系列促進房地產市場止跌回穩(wěn)的政策作用下，樓市出現(xiàn)積極變化。

“北京鏈家春節(jié)后帶看量、成交量和新增房客源量均較節(jié)前顯著增長。”北京鏈家相關人員表示，與去年同期相比，今年房地產市場氛圍相對平和，一方面得益于政策環(huán)境持續(xù)改善，購房門檻和各類資金成本顯著降低；另一方面價格止跌回穩(wěn)態(tài)勢延續(xù)，買賣雙方都比較理性。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交54.62萬平方米，同比增長83%；二手住宅成交14982套，同比增長127%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交24.10萬平方米，同比增長68%。3月1日至9日，二手房成交8519套，同比增長57%。

上海鏈家相關人員表示，春節(jié)后，上海房產成交恢復勢頭強勁，帶看量持續(xù)增長，周度帶看量較節(jié)前增長了近20%，市場需求活躍。

其他熱門城市房地產交易同樣有回暖跡象。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月份，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交25.57萬平方米，同比增長98%；二手住宅成交3677套，同比增長106%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交11.27萬平方米，同比增長38%；二手住宅成交1745套，同比增長68%。

2月份，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽成交36.27萬平方米，同比增長39%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交17.16萬平方米，同比增長13%。

2月份，杭州新建商品住宅網(wǎng)簽成交32.05萬平方米，同比增長35%；二手住宅成交4714套，同比增長221%。3月1日至10日，新建商品住宅網(wǎng)簽成交21.39萬平方米，同比增長205%；二手住宅成交3226套，同比增長126%。

總體來看，春節(jié)后，全國多個熱門城市樓市回暖態(tài)勢表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。58安居客研究院院長張波表示，目前不少城市已處于“小陽春”行情，一線城市以及杭州、成都、西安等熱門城市，不但線上看房熱度提升，近期的二手房成交量也進一步增多。

樓市交易分化

值得注意的是，雖然部分熱門城市“小陽春”已來，但城市分化、板塊分化依舊存在。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，今年的《政府工作報告》把“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，并再次強調要“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，為市場傳遞信心，疊加3月傳統(tǒng)營銷季到來，項目推盤增加，預計核心城市新房銷售有望繼續(xù)回穩(wěn)，但城市之間、城市內部板塊之間分化行情或將延續(xù)。

“北京樓市分化仍在持續(xù)。50%左右的二手房已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的價格上升，但部分房源還在探底過程中。”張大偉表示，新房的分化更加明顯，“好房子”的供應預期影響了新房的價格，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了價格調整、加大促銷的情況。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州“小陽春”的驅動因素主要是去年中心區(qū)改善盤銷售較熱，部分板塊存在供應缺口，一季度開發(fā)商沖開門紅，加大中心區(qū)項目供應，新房源占比70%，且在渠道、折扣方面加大力度，價格相對穩(wěn)定的同時，也有2%至5%的折扣優(yōu)惠，產生“高性價比”的市場印象。另外，從去年四季度到今年2月份，二手房剛需型戶型交易增長幅度大，將會帶動“賣一買一”的改善型需求增長。

此外，預計3月份廣州將有多個“高使用新規(guī)”項目亮相，具有高得房率、低公攤、戶型設計優(yōu)勢，全新盤貨量超七成，主要來自中心區(qū)及近郊，全新的供給將驅動需求。

“政策寬松、需求釋放和土地市場活躍是‘小陽春’主要驅動力。后續(xù)政策將以降低購房成本、優(yōu)化供給結構為重點，推動市場逐步企穩(wěn)。”張波認為，后續(xù)更多中小城市會在需求側持續(xù)發(fā)力，尤其是公積金層面，通過擴大繳存范圍、支持跨城貸款、代際互助等，增強購房支持力度。

從全國層面來看，城市分化會是未來房地產市場的一個重要特征。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示，對于核心一二線城市，在多重有利因素支持下，核心城市房地產市場量價有望逐漸企穩(wěn)。從銷售來看，隨著核心城市繼續(xù)放開限制性政策，市場預期和信心將得到進一步提振，預計核心城市房地產市場交易量將逐漸筑底恢復。而對于人口持續(xù)流出的部分城市，預計短期房地產市場量價仍難以恢復。

釋放改善型需求

今年的《政府工作報告》提出，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。而首次被寫進《政府工作報告》的“好房子”，也將成為今年樓市的關鍵詞。

在全國兩會期間舉行的記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，人民群眾的住房需求，正在從“有沒有”轉向“好不好”，建設“好房子”直接關系到人民群眾的獲得感、幸福感。據(jù)介紹，近期，住房和城鄉(xiāng)建設部在組織編制“好房子”建設指南，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中一項就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

李宇嘉認為，“好房子”標準即將落地，將帶動新一輪改善型需求釋放。

《政府工作報告》提出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

“隨著新一輪城中村改造提速，專項債券可以用作項目資本金、拆遷安置投入，資金平衡模式從單一項目轉向片區(qū)統(tǒng)籌平衡，同時啟動‘房票’安置，不僅有望消化部分新建商品房庫存，從而緩解供求關系，穩(wěn)定市場預期，還能在釋放庫存后激發(fā)開發(fā)商開發(fā)、拿地的積極性。”李宇嘉說。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至目前，湖南、吉林、浙江等多個省份已發(fā)布運用專項債收儲的公示信息與征集公告。2025年2月，廣東省已率先發(fā)行專項債用于收購存量閑置土地。

曹晶晶表示，短期來看，盤活閑置存量土地將是2025年促進投資開工“止跌回穩(wěn)”的關鍵舉措，只有投資開工恢復，才能增加市場有效供應，推動市場進入新的循環(huán)。

今年1月份至2月份，全國房地產開發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個百分點；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個百分點。從土拍端來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至3月10日，300城住宅用地出讓金同比增長19.5%，核心城市優(yōu)質地塊供應加快帶動土地市場出讓金回升，且上海、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價，房企進一步聚焦一線和熱門二線城市的優(yōu)質地塊。

住房是極為重要的消費場景，業(yè)內人士普遍認為，經(jīng)過2022年至2024年的調整，房地產市場正步入新平衡周期，一線城市如北京、上海、深圳的房價已現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，成交量也有顯著增長。新一輪政策措施的落地實施，將有效帶動房地產上下游產業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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