香港寫字樓市場如今正陷入低潮。

作為全球金融中心的香港，中環(huán)的寫字樓租金“貴”絕全球。然而，隨著外資金融機構(gòu)大幅裁員，中資金融機構(gòu)、共享辦公平臺紛紛放慢擴張步伐，香港寫字樓空置化愈發(fā)嚴(yán)重。

據(jù)悉，位于中環(huán)的長江實業(yè)中心甲級寫字樓的空置率高達(dá)25%，與之相鄰的弧形玻璃建筑——基兆業(yè)大廈，目前僅租出30%。

香港寫字樓空置率高企

在香港，外資金融機構(gòu)占據(jù)了香港甲級寫字樓近30%的辦公空間。

隨著美國華爾街幾家大型銀行的大幅裁員，香港寫字樓空置率逐漸高企，且租金和銷售價格都在下跌。

根據(jù)差估署公布的《香港物業(yè)報告2023》，除中區(qū)外，所有分區(qū)的甲級寫字樓均錄得雙位數(shù)的空置率。此外，今年甲級寫字樓落成量約270.2萬平方尺(約合30萬平方米)，較去年減少約16%，其中38%和25%的預(yù)計供應(yīng)量分別來自深水埗和中西區(qū)。

高力國際集團(tuán)公司數(shù)據(jù)顯示，香港整體甲級寫字樓空置面積今年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1300萬平方英尺(約合120萬平方米)，空置率約15%，是2019年的三倍以上，超過了曼哈頓12.5%的水平以及競爭對手新加坡4.6%的水平。

具體來看，長江集團(tuán)中心寫字樓的閑置率約為25%，與之一路之隔、可一覽維多利亞港風(fēng)光的基兆業(yè)大廈的出租率僅為30%。

東方證券(香港)分析師馮皓霆表示，“由于金融行業(yè)從去年開始萎縮，擁有全球最昂貴寫字樓租金的香港，不僅面臨過剩的寫字樓供應(yīng)，還有急跌的租金和價格。”

回顧香港辦公樓出租由“消費升級”到“消費降級”的三個時段，馮皓霆指出，首先是1997-1998年亞洲金融海嘯時期，當(dāng)時甲級寫字樓空置率較低，而丙級寫字樓空置率較高，這是由于行業(yè)變化帶來的寫字樓“消費升級”現(xiàn)象。而2008年金融危機時，甲級寫字樓的空置率明顯比乙和丙級高，因為金融在GDP占比已有成熟的上升趨勢。最新一輪空置率上升由2014年開始，發(fā)展到目前，供過于求的情景已經(jīng)開始影響核心CBD，如中環(huán)中心地區(qū)等。據(jù)差餉物業(yè)估價署，中環(huán)租金已回落到2013年的水平。

比如長江集團(tuán)中心，高層最近出租尺價為109港元，一層租金為每月230萬港元，這樣的價格比去年2月份高峰時的尺價148港元(一層租金約為每月310萬港元)已有26%的跌幅，但近一年長江中心的出租率也不多，只有6宗。

世邦魏理仕認(rèn)為，香港寫字樓短期內(nèi)很難有積極因素驅(qū)動，價格下跌雖然緩慢，但很難反彈。

香港綜合營商指數(shù)下滑

除了金融機構(gòu)大幅裁員影響甲級寫字樓租金和租賃，香港中小企業(yè)營商環(huán)境同樣令人堪憂。

根據(jù)香港政府統(tǒng)計處發(fā)布的中小型企業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計調(diào)查報告顯示，反應(yīng)中小企業(yè)業(yè)務(wù)收益的現(xiàn)時動向指數(shù)從2023年5月的47.2下跌至6月份的44.4，按行業(yè)分析，不少統(tǒng)計調(diào)查涵蓋的行業(yè)業(yè)務(wù)收益有不同程度的下跌，特別是地產(chǎn)業(yè)(從50.0下跌至43.9)、批發(fā)業(yè)(從50.0下跌至45.7)及進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)(從48.0下跌至44.6)。

香港特區(qū)政府發(fā)言人稱，中小企業(yè)的整體營商氣氛于6月進(jìn)一步回落，外圍環(huán)境疲弱和先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策進(jìn)一步收緊將繼續(xù)影響營商氣氛。

8月3日香港生產(chǎn)力促進(jìn)局(簡稱“生產(chǎn)力局”)同樣公布了2023年度第三季“渣打香港中小企領(lǐng)先營商指數(shù)”“渣打中小企指數(shù)”)調(diào)查結(jié)果，結(jié)果顯示，五大分項指數(shù)(包括“招意向”、“投資意向”、“營業(yè)狀況”、“盈利表現(xiàn)”和“環(huán)球經(jīng)濟(jì)”)全線下跌，其中以“營業(yè)狀況”及“盈利表現(xiàn)”的跌幅最為顯著，顯示香港中小企對本季生意額的信心有所回落。“環(huán)球經(jīng)濟(jì)”也下跌8.0至40.3，反映香港中小企業(yè)正受到外圍環(huán)境的挑戰(zhàn)。

除此之外，拉動香港經(jīng)濟(jì)的另一大支柱產(chǎn)業(yè)物流外貿(mào)也出現(xiàn)大幅下滑。

香港統(tǒng)計處7月25日發(fā)表的對外商品貿(mào)易統(tǒng)計數(shù)字顯示，2023年6月香港整體出口和進(jìn)口貨值均錄得雙位數(shù)下跌。

繼2023年5月份錄得15.6%的按年跌幅后，2023年6月份商品整體出口貨值為3374億港元，同比下跌11.4%。同時，繼2023年5月份錄得16.7%的按年跌幅后，2023年6月份商品進(jìn)口貨值為3939億港元，同比下跌12.3%。2023年6月份錄得有形貿(mào)易逆差566億港元，相等于商品進(jìn)口貨值的14.4%。

香港政府發(fā)言人表示，在外圍環(huán)境疲弱下，2023年6月商品出口貨值按年進(jìn)一步下跌。輸往中國內(nèi)地、美國及歐盟的出口均減少。輸往大部分其他主要亞洲市場的出口繼續(xù)錄得不同程度的跌幅。在環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長減慢的影響下，香港的出口表現(xiàn)短期內(nèi)會繼續(xù)顯著受壓。

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