21世紀經濟報道記者孔海麗上海報道

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8月4日，“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”上海場現場，中指研究院和21世紀產業研究院聯合發布了《房地產行業競爭格局趨勢研究》報告。

報告通過對房地產“新勢力”的研究，展望行業的發展趨勢，分析“新勢力”對房地產市場帶來的沖擊及未來市場格局的變化，在行業轉折的關鍵時期，用豐富的數據和詳實的案例，給出觀察和判斷，以供行業參考。

其中，關于房地產領域的新玩家，報告指出，房地產代建企業存在較多發展機遇。

代建的三種模式

近年來，代建政策具體內容主要體現在以下幾個層面。其一，完善代建企業名單庫。如昆山市為代建企業名錄庫擴容，新增代建企業。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發展需求，利于投資項目的高質效達成。如濟南市新增投資項目代建制管理辦法，更加規范代建相關制度;東莞市頒布政府投資建設項目代建制管理辦法，提升政府投資項目效益。其三，明確代建工作流程及相關細則，進一步提高區域代建管理標準化水平。如廈門市頒布《代建工作規程》，該規程填補了國內綜合性代建管理地方標準的空白;東莞市頒布項目代建管理費總額控制數費率計提辦法，明確代建費率計算辦法。

按照委托方性質來劃分業務領域，輕資產代建可分為政府代建、商業代建與資本代建三類。

商業代建一般由非政府類、非金融機構類委托方委托，代建方進行開發建設和銷售，委托方大多數為中小企業。商業代建可分為兩種類型:高純度收取服務費的商業代建和股權式代建。高純度收取服務費的商業代建，企業接受委托對地塊進行開發，承擔開發全程任務，企業通過管理及品牌的輸出于項目完成后獲取一定比例的代建費；在股權式代建模式中，企業在開發項目中只占小部分股權，但仍進行操盤，通過輸出管理和品牌，實現輕資產運營。

資本代建中，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。資本代建的一大目標客戶群為各類專業進行房地產投資的金融機構。這類機構擁有財富端募集資金的優勢，但是缺乏項目操盤經驗，或者沒有操盤團隊。代建企業可以為其提供從前期開發咨詢、拿地至房產開發的全案服務，助力金融機構實現高效投資。

政府代建是我國房地產代建行業的起源，也是當前存在的發展時間最長的代建模式。政府代建模式下的項目可歸納為政府發起，雖不直接參與項目的實施，但通常服務于社會公益的項目，如博物館、體育館、城市廣場、學校、醫院、保障性住房等。參與政府性代建的企業以政府主導型房企和區域性龍頭企業為主。代建作為新興領域，規范政策陸續出臺，為代建行業良性健康發展提供有力支持。從發布城市來看，相關政策目前主要來自存量市場和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市2022年全年均發布代建相關政策2個。從涉及領域來看，當前代建政策與政府代建相關，尚未有商業代建相關政策出臺。

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據中指研究院數據，2022年，代建企業代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，同比增長11.3%，依舊保持著較快的增長速度。

2022年，代建新簽約規模增速遠高于全國商品房銷售面積和百強企業銷售面積增速。當年，房地產行業持續承壓，全國商品房銷售面積大幅下降24.3%;根據《2023中國房地產百強企業研究報告》，2022年百強企業銷售面積同比下降36.2%。在此背景下，代建依舊保持高于10%的增速，充分表明其發展軌跡呈現出更好的抗周期性。

與此同時，市場集中度較高，TOP5企業市場份額近60%。從代建新簽約項目建筑面積來看，估計2022年TOP5企業所占市場份額為58.6%，較2021年上升5.4個百分點，行業集中度仍然較高。2022年，入局代建領域的企業持續增多，導致行業競爭加劇，頭部企業為獲得領先優勢加速發展，通過探索“項目紓困”、資本代建等新的業務發展模式和尋求在產業園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目。

新形勢提供了廣闊的代建機遇

報告指出，房地產行業新的發展形勢為代建業務提供了廣闊的發展機遇。在傳統的開發項目代建之外，房地產及代建企業可通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業務。其中，政府代建需求巨大。保障性住房、老舊小區改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看，“十四五”期間，全國計劃籌建保租房870萬套(間)，其中2021、2022年全國已建設籌集保障性租賃住房約360萬套(間)，2023年計劃新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬套(間)。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保租房650萬套(間)；40個重點城市之外，另有40余個城市公布了“十四五”期間保租房籌集計劃，共約135萬套(間)。

二則，地方城投托底拿地，為代建提供更多機會。2022年按面積TOP100拿地企業中，地方國資有82個，是2021年的近3倍，合計拿地規劃建面1.1億平方米。托底拿地為房地產代建提供了新發展機遇。房地產代建企業為地方國資代建，擴寬業務空間。另外，城投拿地項目入市率較低，開發能力不足，需要代建盤活。截至2023年5月，2021年兩集中地塊中，央國企項目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業為88.2%，而地方國資入市率僅27.9%。2022年地方國資拿地力度逐批增加，拿地宗數及拿地金額占比均超四成，但項目入市率不足10%。2022年以來地方城投公司托底拿地明顯，且拿地后入市率較低，尚未入市的土地為代建企業參與項目開發提供更多機遇。

三則，“項目紓困”為資本代建提供更多機遇。2021年下半年以來，房企債務違約、項目延遲交付等問題頻發，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項目紓困”為房地產代建提供了更多空間；另一方面，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發展空間和借鑒經驗。

代建企業也可以選擇為拿地的科技型企業提供代建服務。字節跳動、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業近年在土地市場上均有拿地，用途包括總部基地、研發中心、工業園區、員工住宅等。房企及代建企業可憑自身專業能力參與建設。

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