南方財經(jīng)全媒體記者 李金萍 深圳報道

在深圳龍崗區(qū)與坪山區(qū)的交界處，以工廠密集著稱的寶龍街道正在“重塑”。

48平方千米的區(qū)域里，今年有6個工業(yè)上樓項目正在或即將開工，占到龍崗區(qū)整體工業(yè)上樓項目數(shù)量的一半，排隊進場的泥頭車匯入城市車流，充斥著幾乎每一條區(qū)域內(nèi)的主干路。

(資料圖)

今年開年，深圳提出連續(xù)五年每年提供不少于2000 萬平方米工業(yè)上樓廠房面積，從而為深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)提供充足用地。

“向上”，讓工業(yè)上樓，新加坡此前取得了良好的效果，不到10%的國土面積的裕廊工業(yè)園區(qū)貢獻了超過新加坡20%的GDP。

如今，深圳也在加快“上樓”的步伐。6月14日，深圳舉行20個先進制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項目現(xiàn)場推進會。6月17日，深圳南山區(qū)南山智造（紅花嶺基地）項目6號樓順利封頂，6月26日上午，深圳市首批“工業(yè)上樓”試點項目和平工業(yè)園項目正式啟動。

施工的同時，多個項目也在加快招商步伐，深圳龍華區(qū)國際醫(yī)療器械城項目已吸引聯(lián)影、硅基、北芯等創(chuàng)新頭部企業(yè)拿地建設(shè)。

重塑制造業(yè)優(yōu)勢，推動“20+8”戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，投入巨大的“上樓”背后，深圳有著自己的謀劃。

如今，深圳工業(yè)上樓落下了一只腳。

高容積率背后的經(jīng)濟賬

作為工業(yè)第一大市場，工業(yè)上樓是因為窘迫。

2022年，深圳市實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值4.55萬億元，全部工業(yè)增加值1.13萬億元，首次成為國內(nèi)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值、全部工業(yè)增加值“雙第一”城市。

深圳用占全國0.02%的土地，創(chuàng)造出全國2.6%的GDP，在這2.6%的GDP中，工業(yè)增加值占比達35.1%。

漂亮的數(shù)字背后則是壓力，是工業(yè)繼續(xù)發(fā)展急迫的空間需求。

2020年-2022年，深圳產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量分別約為203公頃、307公頃和468公頃，從數(shù)字上看，土地供給量增長迅速，但土地面積僅有不足兩千平方公里的深圳，其產(chǎn)業(yè)用地面積僅為上海的40.2%，蘇州的28.8%。

公開數(shù)據(jù)顯示，深圳規(guī)劃建設(shè)用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。

這種情況下，提高土地容積率成為了必然選項。

“目前我們設(shè)計的項目容積率是小于等于6.6，超過新加坡裕廊工業(yè)園區(qū)平均3.0容積率的水平。”原南山智造基地（紅花嶺）項目設(shè)計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示。

容積率的提升，帶來的自然是產(chǎn)值的提升，華藝設(shè)計產(chǎn)業(yè)研究院院長夏熙是南山智造基地（紅花嶺）項目總設(shè)計師，“紅花嶺項目的目標(biāo)是未來每平方米的產(chǎn)值是要達普通廠房的十倍以上”，他說。

與此同時，深圳也正在進行新一輪的產(chǎn)業(yè)升級。2022年6月，深圳市政府發(fā)文，提出布局20個新興產(chǎn)業(yè)集群和8個未來產(chǎn)業(yè)，包括生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體與集成電路、智能終端等。

同時，為支持產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，深圳規(guī)劃建設(shè)20大先進制造業(yè)園區(qū)，據(jù)記者梳理，深圳市發(fā)布的首批72個試點項目中有50個項目在20大先進制造業(yè)園區(qū)中。

結(jié)合產(chǎn)業(yè)營收來看，以半導(dǎo)體與集成電路產(chǎn)業(yè)營收為例，深圳提出在2025年，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)營收突破2500億元的目標(biāo)。

所以作為先進制造業(yè)發(fā)展支撐的工業(yè)上樓項目，在強大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間面前，必須要開足馬力建設(shè)了。

項目預(yù)計今年全部開工

今年2月，深圳提出72個工業(yè)上樓試點項目今年計劃全部開工。半年時間已過，據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計，目前開工的數(shù)量近30個。

工業(yè)上樓，作為創(chuàng)新的空間載體，需要建設(shè)突破的難點其實不少。某工業(yè)上樓項目負責(zé)人向記者表示，“每個項目基本都存在需要突破相關(guān)政策的問題，建議政府在突破政策方面給予支持”。

談及寶龍上井半導(dǎo)體與先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目進展快速的原因，項目負責(zé)人向南方財經(jīng)記者表示，“項目通過平衡“城市更新類”項目新增的規(guī)劃居住容積及項目內(nèi)部收益率，將原本一些因歷史原因停滯不前的項目盤活，讓居民順利回遷，讓企業(yè)項目順利落地，讓政府減少維穩(wěn)信訪壓力，實現(xiàn)多方共贏”。

據(jù)了解，寶龍上井半導(dǎo)體與先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目，作為深圳首個通過城市更新路徑完成“三審一簽”審批流程的工業(yè)上樓項目，一期項目也已經(jīng)開工建設(shè)，二期項目預(yù)計年底開工。

對此，原南山智造基地（紅花嶺）項目設(shè)計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示，“項目在消防、覆蓋率、交通、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面經(jīng)過了反復(fù)論證”。

據(jù)了解，作為深圳72個“工業(yè)上樓”先行示范項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目以一園一策為指引，突破了覆蓋率的政策限制，創(chuàng)新性解決了工業(yè)上樓項目中消防和交通等難點。

政府也意識到了需要快速推進工業(yè)上樓，6月14日，深圳市舉行20個先進制造業(yè)園區(qū)土地整備暨“工業(yè)上樓”項目現(xiàn)場推進會。

緊隨其后，多個試點項目取得重大進展，比如6月17日，深圳市工業(yè)上樓標(biāo)桿項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目6號樓順利封頂。6月26日，深圳市龍華區(qū)和平工業(yè)園項目正式啟動。

深圳工業(yè)上樓項目正在全力加速中。

邁步上樓還需作何配套優(yōu)化

再次開足馬力加速建設(shè)的工業(yè)上樓項目，上述需要突破的政策空間其實只是冰山一角。

在項目審批階段，深圳南山區(qū)科技事務(wù)所，長期參與深圳重點“工業(yè)上樓”項目——南山智造（紅花嶺基地）的策劃咨詢工作，在調(diào)研交流中發(fā)現(xiàn)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在申請藥品生產(chǎn)許可證過程中，審批傳統(tǒng)上是不允許出現(xiàn)多個藥廠共用一棟建筑的設(shè)計方式，這與“工業(yè)上樓”聚集多個企業(yè)的設(shè)計初衷相背離，仍待解決。

項目建設(shè)規(guī)范指引是另一待解決的重要內(nèi)容，寶龍上井半導(dǎo)體與先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目負責(zé)人向記者表示，建議盡快出臺“工業(yè)上樓”的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計，以園區(qū)正在建設(shè)的定制化廠房為例，根據(jù)定制化廠房建設(shè)需求會造成園區(qū)的建筑面積核減，容積率核增，與現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范指引打架。

對此，廣東粵港澳大灣區(qū)研究院研究員鐘鳴也向記者表示：“雖然工業(yè)上樓屬于創(chuàng)新性項目，每個項目基本都存在需要突破相關(guān)政策的問題，但是從項目驗收和安全建設(shè)的角度，需要結(jié)合園區(qū)的主題產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的建設(shè)規(guī)范指引”。

對于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，原南山智造基地（紅花嶺）項目設(shè)計主創(chuàng)團隊人員莫梓豪也向記者表示，“建議將貨運效率納入標(biāo)準(zhǔn)，這跟工業(yè)上樓息息相關(guān)。針對盤道，貨梯等垂直交通以及園區(qū)內(nèi)水平交通，做一個綜合貨運效率的標(biāo)準(zhǔn)制定”。

據(jù)了解，深圳也在加快推進政策支持項目開展。今年以來，深圳先后出臺《深圳工業(yè)上樓項目審批實施方案》、《深圳市龍華區(qū)工業(yè)上樓項目企業(yè)入駐管理實施細則（試行）》等政策，明確工業(yè)上樓的項目實施路徑、申報程序、管理要求、審批要點，同時也在探索對入駐企業(yè)管理。

不過，有業(yè)內(nèi)人士向南方財經(jīng)全媒體記者分析，結(jié)合招商環(huán)境和鼓勵工業(yè)上樓項目創(chuàng)新建設(shè)的角度來看，深圳會鼓勵更多項目主題結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求先行先試，目前關(guān)于建設(shè)指引等系列政策文件估計還需要進一步探索。

此外，值得關(guān)注的是，在項目招商階段也需要重點關(guān)注中層空置率問題。多家企業(yè)向南方財經(jīng)全媒體記者表示對工業(yè)上樓樓層有選擇偏好，可能會造成中層空置率較高。原因主要是首層由于原料和產(chǎn)品運輸方便，成為企業(yè)首選，首層可通過隔板改造為兩層使用，租用成本可平衡。由于售價或租金是逐層遞減的，對于廠房空間要求較低的企業(yè)，偏向于選擇高層。

對此，某工業(yè)上樓項目負責(zé)人向記者表示，目前，項目一方面通過招商前置，定制化高標(biāo)準(zhǔn)廠房滿足客戶需求，另一方面通過完善且符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)配套及租售搭配方案，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體。

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