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3月30日，自然資源部、中國(guó)銀行(601988)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》。

通知指出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。

“帶押過(guò)戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”實(shí)行以前，對(duì)于企業(yè)和民眾來(lái)說(shuō)，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請(qǐng)新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)，而且流程繁瑣復(fù)雜。

同日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長(zhǎng)趙燕表示，“帶押過(guò)戶”改革后，可以大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本。

例如：濟(jì)南推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”改革后，辦理時(shí)限減少了近10個(gè)工作日，實(shí)現(xiàn)2個(gè)工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬(wàn)元(人民幣，下同)左右降至千元以下。

據(jù)《通知》，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”模式。

其一，新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

其二，新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

其三，抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)前，全國(guó)已有33個(gè)省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過(guò)戶”，二手房“帶押過(guò)戶”已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要手段。

其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄陳霄指出，從政策內(nèi)容來(lái)看，其中存在不少亮點(diǎn)。

一方面，推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，再將該模式逐步推廣至其他市縣，充分體現(xiàn)出以點(diǎn)帶面、循序漸進(jìn)的特征。

另一方面，推動(dòng)住宅不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是本次政策較為新穎的探索，而當(dāng)前很多城市提出的“帶押過(guò)戶”，主要是以二手住宅市場(chǎng)為主力戰(zhàn)場(chǎng)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從各地實(shí)際推進(jìn)情況看，帶押過(guò)戶使得二手房的交易成本明顯降低。

以簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，按100萬(wàn)總價(jià)的房子計(jì)算，購(gòu)房者一般貸款金額約為70萬(wàn)。平均來(lái)說(shuō)，每個(gè)購(gòu)房者的貸款本金余額預(yù)計(jì)會(huì)在50萬(wàn)左右。如果按照過(guò)去的交易模式，其需要先籌集50萬(wàn)金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

而按照現(xiàn)在的政策，這50萬(wàn)的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。

“所以政策的意義在于，后續(xù)對(duì)于盤(pán)后二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。”

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