多維度政策支持下，國(guó)內(nèi)樓市逐漸回暖，但分化也更加明顯。據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，3月樓市整體成交量上行，同比降幅擴(kuò)大，但一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯升溫信號(hào)，其中北京環(huán)比升幅超過80%，成為重要風(fēng)向標(biāo)。

有北京房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，當(dāng)前二手房成交已經(jīng)達(dá)到甚至超過疫情前的水平，房源供不應(yīng)求正在重現(xiàn)。另?yè)?jù)記者從多家銀行了解到，目前北京首套、二套房貸利率仍維持基準(zhǔn)利率上浮55個(gè)和105個(gè)基點(diǎn)，但放款速度明顯加快，材料齊全最快3周放款。

不過值得注意的是，當(dāng)前三四線城市成交頹勢(shì)尚未完全扭轉(zhuǎn)，中指研究院監(jiān)測(cè)的三線代表城市成交量整體環(huán)比下滑10.4%。不過近期各地因城施策加碼，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期銷售端回暖只是時(shí)間問題。具體來(lái)看，在數(shù)十個(gè)城市采取調(diào)降貸款利率、降低首付比例等措施之后，部分城市陸續(xù)放開限購(gòu)/限貸政策，繼鄭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，哈爾濱近日取消了6區(qū)的3年銷售政策，福州也傳出放開限購(gòu)的消息。

北京樓市“報(bào)復(fù)性回暖”

“買的話抓緊吧，最近房源很緊張了，有個(gè)客戶一猶豫白工作一年。”雖然有夸張的成分，但這位房產(chǎn)中介也道出了最近北京樓市的變化。據(jù)他透露，目前北京海淀區(qū)熱門小區(qū)房子總價(jià)比之前上浮超過10萬(wàn)元，成交已經(jīng)明顯超過去年甚至是疫情之前的水平。該中介人士所在門店一天至少賣出5套房，房源完全跟不上需求。

量?jī)r(jià)齊升，這與去年8~11月幾乎零成交的狀態(tài)形成鮮明對(duì)比。當(dāng)時(shí)有朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，去年下半年以來(lái)銀行房貸收緊一方面抑制了購(gòu)房者的需求，另一方面回款時(shí)間延長(zhǎng)、價(jià)格低于預(yù)期也讓房東出手意愿降低，二者進(jìn)一步形成負(fù)向反饋。

但自去年9月以來(lái)，監(jiān)管不斷糾偏房地產(chǎn)供給與需求端融資政策，房貸政策邊際寬松在各地陸續(xù)上演，銀行房貸額度和放款速度均有明顯改善，加上1月下旬5年期以上LPR報(bào)價(jià)時(shí)隔21個(gè)月首次下調(diào)，銷售端情緒逐漸回溫。

有北京通州某房產(chǎn)中介人士表示，目前其覆蓋區(qū)域一個(gè)小區(qū)平均一個(gè)月能成交10套左右，他所在中介門店3月成交量比2月提升了60%左右。房?jī)r(jià)方面，熱門搶手的房源上浮幅度多在3%~5%，但總價(jià)變化一般不超過10萬(wàn)元，且最終“還有商量的余地”。該中介人士透露，多數(shù)房東已經(jīng)接受房?jī)r(jià)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)，不再寄希望于大幅上漲。以通州地區(qū)某相對(duì)熱門的小區(qū)為例，春節(jié)前成交價(jià)398萬(wàn)元左右，現(xiàn)在掛牌價(jià)在410萬(wàn)元左右。

上述通州中介人士還表示，當(dāng)前房貸放款速度明顯提高，組合貸一個(gè)半月，商貸最快用不了一個(gè)月，“而且走中介更快”。

第一財(cái)經(jīng)記者從北京當(dāng)?shù)囟嗉毅y行了解到，當(dāng)前純商業(yè)貸款的房貸利率仍維持LPR上浮55個(gè)基點(diǎn)(首套)、105個(gè)基點(diǎn)(二套)的水平，但放款速度最快已經(jīng)縮短1個(gè)月以內(nèi)。工商銀行北京一位信貸經(jīng)理表示，目前該行房貸額度較為充足，二手房過完戶后，抵押+放款最快只需2~3周時(shí)間，如果手續(xù)齊全審批只需要3天，組合貸一周左右。他同時(shí)反映，當(dāng)前額度充足不用排隊(duì)，他所在支行在公積金駐點(diǎn)接受的組合貸申請(qǐng)已經(jīng)增多到10個(gè)/天左右，反映出樓市明顯回暖。

另有某中小銀行在北京的信貸經(jīng)理表示，如果手續(xù)齊全最快3周可以收到貸款，不需要排隊(duì)。不過，也有建設(shè)銀行信貸經(jīng)理表示：“中介對(duì)成交量的說(shuō)法多少有些夸張、宣傳的成分。”他所在支行新房可以1個(gè)月放款，但二手房因?yàn)槭掷m(xù)更多仍需要2個(gè)月左右。

回暖跡象已經(jīng)真實(shí)反映在數(shù)據(jù)上。中指研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)樓市成交雖然同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，但環(huán)比明顯上行，尤其一二線代表城市回暖明顯。除上海因?yàn)橐咔橐蛩馗蓴_持續(xù)環(huán)比下滑外，一線城市成交面積均實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中，北京以80.4%的環(huán)比增幅領(lǐng)先，廣州、深圳分別增長(zhǎng)34%、26%。

分化之下因城施策持續(xù)加碼

雖然整體成交轉(zhuǎn)降為升，但截至3月26日，相比一線城市整體12%和二線代表城市32.3%的環(huán)比增幅，三線代表城市3月的成交量繼續(xù)環(huán)比下降了10.4%。

具體來(lái)看，二線城市中，蘇州以67.4%的成交環(huán)比增幅領(lǐng)先，福州、武漢分別環(huán)比增長(zhǎng)53.4%、51.2%位列第二、第三。但城市之間的分化仍然存在，比如南京的成交環(huán)比降幅仍超過20%。三線城市環(huán)比下滑的同時(shí)，同比降幅擴(kuò)大至75.5%，其中連云港成交較上月下降69.9%，韶關(guān)降了26.7%。

分化之下，各地因城施策還在不斷加碼。繼鄭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、哈爾濱取消主城區(qū)6區(qū)內(nèi)3年限售之后，近日福州地區(qū)也傳出放松限購(gòu)政策的消息，稱外地戶籍在福州主城區(qū)內(nèi)購(gòu)房無(wú)需提供社保或納稅證明或落戶。此外，深圳據(jù)稱將上調(diào)執(zhí)行一年的二手房參考價(jià)，即“參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”。

此外，二線以下尤其三四線城市對(duì)房貸利率的調(diào)整不斷，房貸利率仍處在下行通道。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，82個(gè)城市主流利率下調(diào)，成都當(dāng)月首套利率下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，回調(diào)幅度最大，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)。總體來(lái)看，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年以來(lái)最大單月降幅。此外，本月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

監(jiān)管鼓勵(lì)和各地政策多維度松綁背景下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，房地產(chǎn)銷售端整體回暖只是時(shí)間問題，融資性資金的補(bǔ)充也將進(jìn)一步改善購(gòu)房者信心。

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